中新經緯2月16日電 題：三四線城市樓市分化加大，熱點地區(qū)將回歸健康

作者 夏磊 國海證券研究所聯(lián)席所長

2021年，伴隨著中國房地產市場發(fā)展波動，國內三四線城市商品房銷售整體表現(xiàn)較為低迷，土地市場持續(xù)回落，且不同經濟發(fā)展水平的城市表現(xiàn)出明顯差異化。我們調研發(fā)現(xiàn)，國內三四線城市的房地產市場整體呈現(xiàn)以下幾個主要特點。

1、2022開年，三四線城市房地產銷售延續(xù)低迷

2021年，東莞、常州等41個三四線樣本城市的全年商品房銷售總面積達到1.5億平方米，同比下降5%，且銷售均價同比增速走勢和銷售總面積維持一致，即2021年1-5月份同比增速均超過10%，之后回落至個位數，但銷售均價同比增速仍維持正增長。

2022年開年，三四線城市的商品房成交持續(xù)下滑。Wind數據顯示，2022年1月，30大中三線城市的商品房成交面積為271.4萬平方米，同比下降51.5%；除夕到大年初五成交面積為2.1萬平方米，與2021年同期相比下滑57.1%，下滑態(tài)勢較為嚴重。

2、三四線城市土地市場熱度不斷回落

中指院數據顯示，三四線城市國有土地使用權出讓收入在2021年1-7月累計同比增速轉負，2021年全年同比下降14.1%；全年土地成交溢價率前高后低，上半年平均溢價率為18.0%，下半年6.7%。

2022年1月，三四線城市的土地市場表現(xiàn)持續(xù)下行，土地出讓收入同比下降41.4%，溢價率降至3.4%。項目去化難度加大，房企拿地熱情不高。

3、爛尾擔憂、返鄉(xiāng)置業(yè)延遲加劇低迷

繼“三道紅線”、貸款集中度管理以來，部分房企流動性收緊，引發(fā)購房者對期房項目爛尾的擔憂。同時，信貸收緊，以及房產稅的出臺等各種綜合因素造成市場預期下降，購房者觀望情緒濃厚，導致新房銷售快速下滑。

由于疫情防控壓力，多個省市鼓勵春節(jié)假期就地過年，造成部分外鄉(xiāng)就業(yè)人員返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲，也間接影響了市場成交。

棚改貨幣化安置退出持續(xù)影響市場。棚改貨幣化安置是過去幾年支撐三四線城市房地產市場繁榮的最大政策變量。據中指院數據，2016、2017年，三四線城市通過棚改貨幣化分別去掉1.4、1.8億平方米的庫存，占銷售面積的15%、17%。2018年下半年開始，隨著棚改政策調整，貨幣化安置政策被取消，造成了三四線房地產市場的實際購買力和市場熱度大幅降低。目前，這一負面影響還在持續(xù)。

4、三四線房地產市場市場分化明顯

2014年以來，棚改貨幣化撬動了三四線城市的房地產市場。2020年，三四線房地產市場銷售面積占全國的66%。

從我們調研來看，三四線城市的房地產市場主要有四類需求：本地居民住房需求、外地務工人員置業(yè)需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

近兩年來，由于疫情導致部分在外務工人員無法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔憂、三四線城市房價跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚，但這并不意味著這類需求已經消失。中指研究院2022年的萬人調查結果顯示，有70%的受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿。

三四線城市居民購房需求順利釋放需要兩大條件：有購房能力、有購房意愿。從購房能力看，三四線城市房屋購買難度與大城市相比偏低，疊加2021年下半年多數三四線城市調整了住房公積金貸款政策，降低了三四線城市置業(yè)門檻。從購房意愿看，隨著高杠桿房企風險出清，地方政府三令五申“保交樓”，購房者的信心在不斷修復。

值得注意的是，三四線城市房地產市場分化在加大。發(fā)達城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北區(qū)域等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則會持續(xù)大幅凈流出，導致需求持續(xù)萎縮。我國城市化發(fā)展也依循國際發(fā)展路徑，近年來人口持續(xù)向一二線城市人口流入，三線城市基本維持平衡，四線城市則在持續(xù)凈流出，這也將在很大程度上影響市場未來發(fā)展格局。

總之，經過這一輪市場調整后，三四線城市的居民購房將會更加理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產市場將回歸健康。一些臨時性的限購政策存在放寬空間，其它如金融信貸支持，購房補貼、打折等政策也會持續(xù)跟進。

關鍵詞： 熱點地區(qū)