大連友誼（000679）2021年年度董事會經營評述內容如下：
一、報告期內公司所處的行業(yè)情況
公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中零售相關業(yè)的披露要求公司主要業(yè)務之一是零售業(yè)。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2021年，社會消費品零售總額440,823億元，比上年增長12.5%，兩年平均增速為3.9%。按消費類型分，2021年商品零售393,928億元，比上年增長11.8%；餐飲收入46,895億元，增長18.6%。按零售業(yè)態(tài)分，2021年限額以上零售業(yè)單位中的超市、便利店、百貨店、專業(yè)店和專賣店零售額比上年分別增長6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%。2021年，全國網上零售額130,884億元，比上年增長14.1%。其中，實物商品網上零售額108,042億元，增長12.0%，占社會消費品零售總額的比重為24.5%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類和用類商品分別增長17.8%、8.3%和12.5%。2021年零售業(yè)發(fā)展，可以說是困局與變局交織并存。傳統(tǒng)零售業(yè)、連鎖餐飲等行業(yè)在疫情常態(tài)化背景下出現(xiàn)大幅撤場關店潮，無論是對中小零售企業(yè)還是對上市零售企業(yè)而言，業(yè)績下滑已經成為“普遍”現(xiàn)象。但另一方面，隨著國家供給側結構性改革的持續(xù)推進和消費者需求的不斷釋放，傳統(tǒng)零售企業(yè)也根據消費需求和市場環(huán)境的變化，利用原有業(yè)態(tài)的優(yōu)勢基礎創(chuàng)新業(yè)態(tài)，以抓住新的流量入口，搶占先發(fā)優(yōu)勢，謀求在激烈的市場競爭之中占有一席之地。公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產業(yè)的披露要求公司主要業(yè)務之一是房地產業(yè)。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2021年全國房地產開發(fā)投資147,602億元，同比增長4.4%。其中，住宅投資111,173億元，比上年增長6.4%；辦公樓投資5,974億元，比上年下降8.0%；商業(yè)營業(yè)用房12,445億元，比上年下降4.8%。2021年中國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積975,387萬平方米，比上年增長5.2%；其中住宅施工面積690,319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積198,895萬平方米，下降11.4%；其中住宅新開工面積146,379萬平方米，下降10.9%。2021年中國商品房銷售面積179,433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中住宅銷售面積156,532萬平方米，占比87.24%，比上年增長1.1%；辦公樓銷售面積3,375萬平方米，占比1.88%，同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9,046萬平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。2021年，我國房地產市場總體穩(wěn)定，繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，積極穩(wěn)妥實施房地產長效機制，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，積極防范潛在風險，完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度；去杠桿仍是行業(yè)主旋律。下半年隨著市場持續(xù)轉冷，房地產信貸政策適度糾偏，涉及房企融資解凍，個人按揭貸款邊際改善。2021年7月降準0.5%、2021年12月降準0.5%，兩次降準提高了涉房資金的流動，并且資金流動偏向優(yōu)質房地產企業(yè)。二、報告期內公司從事的主要業(yè)務公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中零售相關業(yè)的披露要求公司零售業(yè)集中在大連地區(qū)，以百貨店（友誼商城）為主，本區(qū)域內零售業(yè)市場競爭一直較為激烈。2021年為有效緩解疫情沖擊，公司零售業(yè)在保民生、穩(wěn)銷售的基礎上，強化直播帶貨等新零售元素，并通過持續(xù)引入自營商品、增加功能性業(yè)態(tài)等手段，利用長期以來友誼商城在所在區(qū)域內的品牌影響力，謀求拉動銷售。報告期內，公司零售門店銷售尚在逐步恢復中，銷售收入較同期有所增長，但距離疫情前銷售水平仍有差距。（一）門店基本情況（二）門店變動情況報告期內公司門店未發(fā)生變化。（三）門店店效信息（四）報告期內線上銷售情況（五）商品采購與存貨情況1、前五名供應商情況2、存貨管理政策（1）存貨的計量①初始成本計量：存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本。②發(fā)出存貨的計價方法：采用先進先出法。（2）存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據及存貨跌價準備的計提方法期末對存貨進行全面清查后，按存貨的成本與可變現(xiàn)凈值孰低提取或調整存貨跌價準備。產成品、庫存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存貨，在正常生產經營過程中，以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅費后的金額，確定其可變現(xiàn)凈值；需要經過加工的材料存貨，在正常生產經營過程中，以所生產的產成品的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額，確定其可變現(xiàn)凈值；為執(zhí)行銷售合同或者勞務合同而持有的存貨，其可變現(xiàn)凈值以合同價格為基礎計算，若持有存貨的數(shù)量多于銷售合同訂購數(shù)量的，超出部分的存貨的可變現(xiàn)凈值以一般銷售價格為基礎計算。期末，按單個存貨項目的成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計提存貨跌價準備；但對于數(shù)量繁多、單價較低的存貨按存貨類別計提存貨跌價準備。計提存貨跌價準備后，如果以前減記存貨價值的影響因素已經消失，導致存貨的可變現(xiàn)凈值高于其賬面價值的，在原已計提的存貨跌價準備金額內予以轉回，轉回的金額計入當期損益。（3）存貨的盤存制度采用永續(xù)盤存制。（4）低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”核算。3、倉儲與物流情況公司商品主要在公司門店儲存，無自營大型物流倉儲中心。公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產業(yè)的披露要求公司房地產業(yè)集中在大連地區(qū)，即公司控股子公司擬開發(fā)的“金石谷”項目，以前年度該項目因政策原因處于暫緩建設階段，公司對其開發(fā)一直保持著持續(xù)的調研和論證。2021年9月公司接到項目所在地政府有關文件，要求公司按照整體主動退出球場標準進行整改。公司按照政府要求，整體消除了該項目的球場特征，并封存了部分建筑，同時公司也在項目所在地政府的支持下，啟動了項目整體轉型的調研工作，目前正在制定轉型工作方案。發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經營計劃公司房地產業(yè)將在主要聚焦于大連金石谷項目轉型發(fā)展的基礎上，對外尋找商機，與其他國內地產公司進行戰(zhàn)略合作，以增強抵御房地產行業(yè)風險的能力，謀求自身的可持續(xù)發(fā)展。三、核心競爭力分析（一）2016年，公司原控股股東友誼集團簽署《關于轉讓大連友誼（集團）股份有限公司部分股份之股份轉讓協(xié)議》，上市公司引入了新的控股股東武信投資控股。武信投資控股成為控股股東后，將借助上市公司的平臺，通過各種有效途徑，創(chuàng)新發(fā)展，打造大連友誼的持續(xù)經營能力。（二）公司調整了地產業(yè)的發(fā)展方向，初步確立了“在中心城市的中心區(qū)域，發(fā)展中小地塊”的 “三中”原則，并重塑管理能力，以儲備相應競爭力。（三）公司現(xiàn)有零售門店，位于區(qū)域市場的核心商圈，多年來穩(wěn)健運營，在區(qū)域市場中樹立了良好的品牌形象，形成了相對有利的區(qū)域競爭優(yōu)勢。四、主營業(yè)務分析1、概述報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入17,633.44萬元，同比增長0.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損21,591.17萬元，同比下降938.05%。其中：公司零售業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入17,292.50萬元，同比增長10.52%，占公司總體營業(yè)收入比重為98.07%；地產業(yè)實現(xiàn)收入105.35萬元，同比下降92.70%。公司本期虧損的主要原因為：（1）目前新冠疫情對公司零售業(yè)影響依然存在，公司零售門店銷售尚在逐步恢復中，未達到預期盈利水平；（2）公司控股子公司于2021年9月、2021年11月分別收到大連金普新區(qū)發(fā)展和改革局下發(fā)的《關于大連友誼金石谷高爾夫球場整改工作的通知》，要求對項目進行整改。項目開發(fā)與經營所面臨的政策環(huán)境發(fā)生重大變化，故對該項目計提減值準備。五、公司未來發(fā)展的展望（一）行業(yè)格局和發(fā)展趨勢零售業(yè)：自2010年左右開始，受電商和其它業(yè)態(tài)沖擊，零售業(yè)進入調整期，導致傳統(tǒng)百貨業(yè)在物業(yè)條件、軟硬件設施、市場化水平等多方面欠賬較多，調改成為這幾年百貨發(fā)展的主旋律，大到業(yè)態(tài)轉型、物業(yè)翻新，小到品牌調整、門頭亮化，百貨企業(yè)或多或少進行或準備進行調改，這一趨勢將在2022年延續(xù)。百貨企業(yè)需要根據各店的商圈環(huán)境、品牌定位、物業(yè)條件等，因地制宜地進行不同規(guī)模的調改。無論是業(yè)態(tài)轉型還是環(huán)境和商品升級，都應緊緊圍繞本企業(yè)的目標定位開展，通過品質升級和體驗提升吸引目標顧客。調改與運營需要兩條腿走路，相互結合，互為保障。調改的效果需很大程度上要靠精細化運營來體現(xiàn)，一些運營的阻礙或難點也需要調改來打通。商品力是零售企業(yè)經營能力的核心體現(xiàn)，無論何種渠道、何種方式，讓顧客能持續(xù)買到好的商品，是一家零售商能持續(xù)發(fā)展的動力和源泉。商品力表面上看是價格沒有吸引力，背后是綜合因素導致，包括形象定位、經營管理模式、品類組合、與品牌商關系、供應鏈控制、采購能力等。2022年，百貨企業(yè)將以多種手段增強商品力，包括：深化與品牌商的合作、拓展自營品類、開發(fā)自有品牌、強化品牌汰換更新、開發(fā)集合店、應用數(shù)字化手段等。當前百貨行業(yè)的會員營銷主要有三大特點，一是會員規(guī)模快速擴大，二是數(shù)字化會員成標配，三是會員銷售占比穩(wěn)步提高。同時存在會員活躍度不高、體系未打通、服務簡單化等問題。2022年，會員營銷的重點將圍繞會員戰(zhàn)略細分、會員權益和體驗提升、高端會員服務、全渠道會員打通等方面展開。房地產業(yè)：2022年，政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，行業(yè)去杠桿節(jié)奏將得到適度控制，個人按揭貸款將迎來適度松綁。但整體判斷，堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產稅等長效機制將形成閉環(huán)，最終實現(xiàn)促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。目前房地產市場的基本面沒有變，住房需求依然較強。宏觀上講，保持調控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產長效機制，并保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求將成為主旋律。2022年房企更需要配合國家發(fā)展戰(zhàn)略，控規(guī)模、調節(jié)奏。2022年，房地產市場強調滿足合理的住房需求是以需求方為基礎，引導市場銷售回到正常節(jié)奏，避免意外傷害到第一套剛需和改善需求的購房者。房地產市場的發(fā)展要滿足購房者的合理需求，這也有利于保持房地產市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。（二）公司發(fā)展戰(zhàn)略和經營計劃零售業(yè)：在公司零售百貨業(yè)務發(fā)展過程中，公司將持續(xù)密切關注消費趨勢變化，堅持以現(xiàn)有業(yè)務區(qū)域為主要發(fā)展重心，強化品質保證，面向家庭，貼近生活。同時進行供應鏈優(yōu)化升級，聚焦商品競爭力的提升；推進精準營銷，建立全方位客戶營銷體系；提升服務能力，推進服務一體化。主要經營計劃如下：1.深化與品牌商的合作，優(yōu)化供應鏈。通過強化關鍵品類經營，結合消費升級和品質升級的消費需求，提升在化妝品、男女服飾、家具用品等關鍵品類的競爭力，與品牌方聯(lián)合、資源共享，降低運營及銷售成本，創(chuàng)造價值。2.增加自采及自有品牌。通過品類及商品的自主采購以及自有品牌的豐富，提高公司商品銷售的毛利，同時能夠增強公司的品牌競爭力。房地產業(yè)：2020年，公司通過出售三家房地產類子公司，實現(xiàn)了資金回籠，優(yōu)化了公司的資產結構，同時進一步降低了公司有息債務規(guī)模與財務費用，改善了公司資產質量與財務狀況，增強了公司的持續(xù)經營能力。2022年，公司也將積極按照“在中心城市的中心區(qū)域發(fā)展中小地塊”的三中原則，積極尋找新項目，在主要聚焦于大連金石谷項目轉型發(fā)展的基礎上，與其他國內地產公司進行戰(zhàn)略合作，尋求合作開發(fā)機會，增強抵御房地產業(yè)風險的能力，進一步尋找市場機會以謀求自身的可持續(xù)發(fā)展。（三）可能面臨的風險1.疫情反復風險：當前，區(qū)域性疫情反復，疫情導致消費短期停滯，將影響零售業(yè)整體的經營情況，同時導致消費者信心的下行，從而影響零售業(yè)的穩(wěn)定運營。應對措施：積極發(fā)展多渠道銷售模式，同時加強與供應商、倉儲等方面的合作，探索構建新的銷售方式。2.政策風險：房地產受政府宏觀政策影響較大，調控政策堅持貫徹“住而非炒”總定位，地產調控政策未見放松。預期未來整體調控基調將依然延續(xù)，并逐步向長效機制、因城施策轉變。市場的競爭將更加激烈，房地產市場發(fā)展面臨更大的政策不確定性風險。房地產調控政策因城施策、分類指導的持續(xù)推行，可能對公司的經營和發(fā)展造成不確定性影響。應對措施：公司將緊跟國家政策，加強政策研究，依據政策導向和市場情況，在市場判斷、戰(zhàn)略制定、項目銷售等方面做好充分的應對。3.資金風險：公司在房地產開發(fā)、自持物業(yè)的經營中，因經營周期較長，資金需求量較大。尤其目前房地產行業(yè)的調整仍在進行中，項目資金回款時間延長，公司資金壓力持續(xù)增加，存在流動性不足的風險。應對措施：一方面加強存量去化，確保資金回款，保證公司流動性穩(wěn)定，另一方面加強預算管理，合理安排資金的適用，增強資金使用的計劃性，提高資金使用效率，同時不斷改善資本結構及償債能力，保障公司資金鏈的安全。4.市場風險：房地產市場現(xiàn)已進入專業(yè)化、規(guī)?；⑵放苹染C合實力競爭階段，加之政策調控的不確定性，加劇了行業(yè)競爭和市場大幅波動的風險。未來隨著房地產市場分化趨勢日益明顯，市場集中度進一步提高，強者恒強的局面將得以延續(xù)，房地產市場的競爭將更加激烈，從而加劇了市場風險。應對措施：公司將結合自身實際情況，堅持“在中心城市的中心區(qū)域，發(fā)展中小地塊”的“三中原則”，與同業(yè)公司探索戰(zhàn)略合作，控制可能出現(xiàn)的投資風險。關鍵詞： 大連友誼
