現(xiàn)金余額1813億元、凈負(fù)債率僅45.4%、加權(quán)平均融資成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)、現(xiàn)金短債比高達(dá)2.3倍……3月30日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）披露2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，在行業(yè)入冬的情況下，碧桂園走出了行業(yè)老大當(dāng)有的穩(wěn)健。同日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的注冊(cè)通知書信息顯示，交易商協(xié)會(huì)接受碧桂園中期票據(jù)注冊(cè)，金額為50億元。
連續(xù)6年的90%回款率
年報(bào)顯示，2021年全年，碧桂園權(quán)益合同銷售金額5580億元，營收5230.6億元，同比增長(zhǎng)13%；毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。
經(jīng)營穩(wěn)固優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，碧桂園的銷售回款保持高位。
2021年，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。銷售回款率高，極大地保障了企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的安全。2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流，達(dá)到108.6億元，顯示出企業(yè)自身造血能力強(qiáng)勁。
在推貨方面，碧桂園方面預(yù)計(jì)，2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億以上，公司將按照“以銷定供”進(jìn)行閉環(huán)管理，預(yù)計(jì)全年去化率不低于70%。
“碧桂園在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持了穩(wěn)固優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營韌性，得益于其‘雙營發(fā)力’。”中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告指出，碧桂園圍繞“以銷定產(chǎn)、以收定支、騰籠換鳥”的方針，高效落實(shí)市場(chǎng)研判、設(shè)計(jì)策劃、招標(biāo)實(shí)施每個(gè)階段的細(xì)節(jié)，從而降低無效支出，確保現(xiàn)金流在嚴(yán)峻外部形勢(shì)下保持穩(wěn)定充足。營銷建設(shè)緊跟時(shí)代發(fā)展，線上線下靈活調(diào)配，助力業(yè)績(jī)快速提升。
新獲土儲(chǔ)85%聚焦五大都市圈
新增土儲(chǔ)方面，2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權(quán)益總代價(jià)約1416億元，對(duì)應(yīng)貨值約4200億元，權(quán)益比保持在85%以上。按金額計(jì)算，新獲取土地中，66%分布在三四線城市，29%通過多元化方式獲取土地，撬動(dòng)了37%的權(quán)益貨值。
“碧桂園在2021年進(jìn)一步完善了貨量結(jié)構(gòu)的調(diào)整，布局經(jīng)濟(jì)、人口吸附能力更強(qiáng)的城市群和都市圈。”碧桂園管理層介紹，截至2021年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)約1.8萬億元。其中，98%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；75?%位于長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)趨勢(shì)，可維持公司未來3年左右的銷售需求。特別是2021年新獲取土地中，85%聚焦五大都市圈，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，加上河南、上海、安徽的投資，合計(jì)超過70%。
事實(shí)上，深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域的戰(zhàn)略，在2021年于碧桂園得到全面貫徹。去年5月11日，碧桂園以41.15億元競(jìng)得北京城市副中心第12組團(tuán)1201地塊內(nèi)的一塊包括居住、醫(yī)院以及多功能用地，這個(gè)案名為碧桂園·和世界的項(xiàng)目，不但是碧桂園進(jìn)京獨(dú)立操盤的最大項(xiàng)目，更一度成為碧桂園當(dāng)年單體投資額最大的項(xiàng)目。
為什么選擇北京城市副中心？
據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》顯示，到2035年北京城市副中心將初步建成國際一流的和諧宜居現(xiàn)代化城區(qū)。另據(jù)按照北京城市副中心的控規(guī)要求，近年來，北京城市副中心以戰(zhàn)略、體制、營商環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展行政辦公、商務(wù)服務(wù)、文化旅游和科技創(chuàng)新的四大主導(dǎo)功能。而碧桂園·和世界所在的國際人才社區(qū)位于北京城市副中心文化旅游區(qū)內(nèi)，距北京環(huán)球影城約4公里，未來將承接環(huán)球主題公園的溢出效應(yīng)，區(qū)域發(fā)展前景持續(xù)向好。
“碧桂園將繼續(xù)響應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，聚焦城市深耕。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來將對(duì)全國的市場(chǎng)做進(jìn)一步的分類，按照市場(chǎng)規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的市場(chǎng)，更加聚焦于以大都市圈為首的一二線和強(qiáng)三四線城市。
雙降的債務(wù)規(guī)模與融資成本
銷售穩(wěn)健、布局精準(zhǔn)的同時(shí)，碧桂園財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步優(yōu)化，杠桿水平持續(xù)走低。
截至2021年12月31日，集團(tuán)現(xiàn)金余額約1813億元，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足；總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元。凈負(fù)債率僅45.4%，相比上年底下降10.2個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均融資成本5.2%，較上年底下降了36個(gè)基點(diǎn)；現(xiàn)金短債比高達(dá)2.3倍。
30日當(dāng)天，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的注冊(cè)通知書信息顯示，交易商協(xié)會(huì)接受碧桂園中期票據(jù)注冊(cè)，金額為50億元，預(yù)計(jì)將在業(yè)績(jī)發(fā)布之后進(jìn)行首發(fā)。
“當(dāng)前，碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功重啟境內(nèi)外融資渠道的民營房企之一。”多位業(yè)內(nèi)人士判斷，穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力、較優(yōu)的償債能力,使得碧桂園獲得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可和支持。
申萬宏源發(fā)布報(bào)告指出，鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟需穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)，并將推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升。維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，建議關(guān)注碧桂園等7家房企H股。
事實(shí)上，早在2021年9月份之前，碧桂園就抓住市場(chǎng)機(jī)遇，在境內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)行長(zhǎng)久期、低成本的融資工具。9月份之后，碧桂園在多方監(jiān)管及投資人的支持下，又成功在境內(nèi)外發(fā)行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉(zhuǎn)債。?
同時(shí)，碧桂園也得到了銀行機(jī)構(gòu)的充分支持。截至2021年底，公司未使用授信額度約2615億元。?
就在業(yè)績(jī)會(huì)召開的前幾日，碧桂園剛剛與中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽署400億戰(zhàn)略合作協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，農(nóng)業(yè)銀行將為碧桂園集團(tuán)提供地產(chǎn)并購及保障性租賃住房相關(guān)的綜合金融服務(wù)，合作額度人民幣200億元，專用于碧桂園及其關(guān)聯(lián)公司的地產(chǎn)并購及保障性租賃住房業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化、保障性租賃住房貸款，以及基于碧桂園及其關(guān)聯(lián)公司并購與保障性租賃住房相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品，并提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，充足的授信額度增強(qiáng)了公司經(jīng)營的靈活性和穩(wěn)定性，可以更好地把握市場(chǎng)上所呈現(xiàn)的收并購等機(jī)會(huì)。“近期多部委的積極表態(tài)，推動(dòng)了并購機(jī)會(huì)的落實(shí)。從當(dāng)前各地的處置情況看，后續(xù)其實(shí)會(huì)形成一個(gè)比較大的不良政策收并購市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)綜合性的發(fā)力點(diǎn)。”
北京商報(bào)記者?王寅浩
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