百大集團(tuán)（600865）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

(資料圖)

一、經(jīng)營(yíng)情況討論與分析

2022年，面對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境，公司管理層在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，始終堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，在保證傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上積極尋求對(duì)外突破。

（一）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)

1、杭州百貨大樓托管協(xié)議履行情況

隨著商業(yè)整體市場(chǎng)趨于飽和，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，新消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)不斷變革，商業(yè)進(jìn)入新陳代謝快速更新階段。合作方銀泰通過(guò)品牌整合、調(diào)整業(yè)態(tài)、加大促銷力度等一系列措施來(lái)吸引人氣、提升消費(fèi)，同時(shí)增加對(duì)線上資源的投入，帶動(dòng)線上銷售同比增長(zhǎng)。公司做好相應(yīng)的服務(wù)配套工作。報(bào)告期內(nèi)，杭州百貨大樓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18,278.59萬(wàn)元，委托管理利潤(rùn)及時(shí)、足額收取。

2、杭州大酒店物業(yè)租賃進(jìn)展

杭州大酒店物業(yè)租賃訴訟結(jié)案后，承租人經(jīng)營(yíng)狀況未見(jiàn)改善、持續(xù)虧損，再次發(fā)生拖欠租賃費(fèi)用等情形。為共渡難關(guān)，經(jīng)協(xié)商，公司同意減免杭州大酒店物業(yè)承租人2022年度部分租金。減免后本報(bào)告期應(yīng)收租金及配套管理服務(wù)費(fèi)合計(jì)1,800萬(wàn)元（含稅），截至本報(bào)告披露日，公司已收到上述款項(xiàng)。

3、其他物業(yè)租賃和收藏品市場(chǎng)

杭州大酒店物業(yè)少量底商于2022年實(shí)現(xiàn)全部滿租。延安路停車場(chǎng)經(jīng)過(guò)積極市場(chǎng)調(diào)研和談判招標(biāo)等流程，最終引入杭州市停車產(chǎn)業(yè)股份有限公司。本次合作不僅對(duì)立體車庫(kù)進(jìn)行更新改造，更實(shí)現(xiàn)了年度停車場(chǎng)地租賃費(fèi)的增長(zhǎng)。

湖墅南路部分物業(yè)訴訟尚在執(zhí)行過(guò)程中，本年度公司與部分被執(zhí)行人達(dá)成了執(zhí)行和解。收回物業(yè)后，公司對(duì)其進(jìn)行了一定裝修改造，逐步引進(jìn)了知名青年旅社、精品瑜伽館等商戶入駐。杭州收藏品市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，通過(guò)線下交易會(huì)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)合作線上交易等方式，保持杭州收藏品市場(chǎng)的品牌熱度。截至12月底湖墅南路物業(yè)總體出租率達(dá)到89.2%。

報(bào)告期內(nèi)，其他物業(yè)租賃及服務(wù)、收藏品市場(chǎng)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2,639.24萬(wàn)元。

4、基建工程：抓安全保質(zhì)量，品質(zhì)提升換新貌

杭州大酒店實(shí)施了外立面泛光照明提升工程，酒店夜間燈光進(jìn)行全新設(shè)計(jì)，成為“向心之光、繁華武林”泛光照明提升項(xiàng)目中的重要組成部分。同時(shí)對(duì)杭州大酒店外立面進(jìn)行改造，采用現(xiàn)代施工工藝對(duì)實(shí)體墻區(qū)域進(jìn)行整體改造，在保證安全使用同時(shí)、依舊保留原有經(jīng)典簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格。

借助“美麗杭州迎亞運(yùn)”拱墅區(qū)環(huán)境品質(zhì)提升行動(dòng)的春風(fēng)，湖墅南路物業(yè)外立面也進(jìn)行全面改造提升。

5、公司持股30%的杭州百大置業(yè)：積極進(jìn)取、探尋商機(jī)

2022年商業(yè)樓宇整體空置率普遍較高，杭州百大置業(yè)旗下的501城市廣場(chǎng)也面臨著品牌同質(zhì)化嚴(yán)重、品質(zhì)形象均有待提升等多方面的問(wèn)題。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)承壓而上、積極進(jìn)取，不斷地在困難中探尋商機(jī)。通過(guò)對(duì)組織架構(gòu)重塑優(yōu)化，業(yè)態(tài)品牌調(diào)整與精準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，截止12月底寫(xiě)字樓出租率達(dá)到99%，商場(chǎng)出租率達(dá)到95%。杭州百大置業(yè)本年度達(dá)成扭虧為盈的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（二）投資管理：控制風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)推進(jìn)

1、財(cái)務(wù)投資

2022年度，公司對(duì)存續(xù)房地產(chǎn)理財(cái)項(xiàng)目持續(xù)、積極地與受托方保持溝通，時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展，本年度到期的項(xiàng)目均平穩(wěn)收回及退出。對(duì)于新的財(cái)務(wù)性投資項(xiàng)目繼續(xù)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，始終把風(fēng)控放在首位，并根據(jù)市場(chǎng)情況，調(diào)整投資策略和投資結(jié)構(gòu)，使閑余資金保值增值。

2、其他投資

在復(fù)雜的外部環(huán)境下，報(bào)告期內(nèi)公司的二級(jí)市場(chǎng)投資堅(jiān)定執(zhí)行了年初制定的策略——投資低市盈率、高股息率的標(biāo)的。通過(guò)自有閑置資金投資二級(jí)市場(chǎng)，尤其是具有相對(duì)穩(wěn)定股息回報(bào)的標(biāo)的，獲得了一定的投資收益。

公司持續(xù)關(guān)注大健康、大消費(fèi)、高端制造領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，深入進(jìn)行行業(yè)研究并對(duì)一些項(xiàng)目開(kāi)展調(diào)研，目前尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。截至報(bào)告期末，公司投資的4支私募股權(quán)基金合計(jì)認(rèn)繳1.4億元，實(shí)際已累計(jì)出資9800萬(wàn)元。

（三）公司治理情況

公司管理層始終貫徹依法合規(guī)的經(jīng)營(yíng)是一切商業(yè)活動(dòng)前提的宗旨，通過(guò)卓有成效的內(nèi)控管理，保證公司持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

1、完善公司治理

公司將完善制度建設(shè)，規(guī)范運(yùn)營(yíng)管理貫穿在全年工作中。從治理層面、職能管理層面到各業(yè)務(wù)流程層面通過(guò)制度修訂、內(nèi)部審計(jì)和整改，持續(xù)完善關(guān)鍵的內(nèi)部控制及必要的監(jiān)督機(jī)制，將公司精細(xì)化管理落到實(shí)處，進(jìn)一步激發(fā)管理效能，為公司管理合規(guī)性、資金安全性、報(bào)告準(zhǔn)確性、信息真實(shí)完整性提供了合理保障，也提升了公司規(guī)范運(yùn)作的能力和水平。

2、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)

根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，對(duì)內(nèi)進(jìn)一步梳理和完善公司的組織架構(gòu)，對(duì)各部門(mén)各職位的工作精確分析，確定每個(gè)職能部門(mén)的權(quán)責(zé)，同時(shí)通過(guò)人員盤(pán)點(diǎn)，合理挖掘、開(kāi)發(fā)培養(yǎng)后備人才隊(duì)伍，建立人才梯隊(duì)。對(duì)外吸引、招募了招商管理和投資領(lǐng)域高素質(zhì)人才，保障了人才的供給，為業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。在團(tuán)隊(duì)建設(shè)上，弘揚(yáng)優(yōu)秀的企業(yè)文化和企業(yè)理念，用優(yōu)秀的文化感染人，增強(qiáng)公司的團(tuán)隊(duì)凝聚力，建立內(nèi)部縱向、橫向溝通機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，集思廣益，為公司發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。

3、堅(jiān)持安全第一

公司管理層始終高度重視安全管理工作，在主體責(zé)任、消防投入、預(yù)防機(jī)制、培訓(xùn)和教育、應(yīng)急演練、督查檢查、整改落實(shí)等方面加大力度，保持安全平穩(wěn)受控的局面，實(shí)現(xiàn)全年消防安全零事故。

二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額439,733億元，比上年下降0.2%。按零售業(yè)態(tài)分，超市、便利店、專業(yè)店、專賣(mài)店零售額比上年分別增長(zhǎng)3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，而百貨店下降9.3%，下降幅度明顯，實(shí)體百貨行業(yè)在2022年整體承壓。由于消費(fèi)者結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求的變化，現(xiàn)有存量的購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)亦日趨激烈。

根據(jù)零售行業(yè)門(mén)戶網(wǎng)站聯(lián)商網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年杭州主城區(qū)20家商場(chǎng)總銷售額較去年同期略有下降，其中多數(shù)商場(chǎng)銷售額同比上漲。銷售同比上漲的商場(chǎng)中，除去高端商場(chǎng)有奢侈品品牌的加持，大眾綜合性商場(chǎng)均是通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)策略來(lái)確定自身獨(dú)特的定位，從而吸引線下客流、避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)潮流與時(shí)尚的年輕化發(fā)展、突出個(gè)性將是大眾綜合性商場(chǎng)的主流方向。

三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為商品零售，主要業(yè)態(tài)為百貨商場(chǎng)。公司系單店經(jīng)營(yíng)模式，擁有杭州百貨大樓一家門(mén)店。自2008年起公司將杭州百貨大樓等百貨業(yè)資產(chǎn)委托給浙江銀泰百貨有限公司經(jīng)營(yíng)管理20年，每年可獲得相對(duì)穩(wěn)定的委托經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，受行業(yè)環(huán)境波動(dòng)影響較低。杭州百貨大樓的商品銷售以聯(lián)營(yíng)模式為主，輔之少量經(jīng)銷、代銷模式，是公司最主要的收入來(lái)源。

公司其他業(yè)務(wù)包括物業(yè)租賃、物業(yè)服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)等。租賃業(yè)務(wù)包括將杭州大酒店物業(yè)整體出租以及湖墅南路物業(yè)出租，該部分租金收入對(duì)公司營(yíng)收及利潤(rùn)有一定的影響。公司自行經(jīng)營(yíng)管理杭州收藏品市場(chǎng)以及一些物業(yè)服務(wù)，但這些業(yè)務(wù)取得的收入占比較小，對(duì)公司利潤(rùn)影響有限。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，每年有穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流，自有資金充裕，內(nèi)部精益管理持續(xù)推進(jìn)，為公司發(fā)展提供有力保障。

五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.27億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.80億元。

六、公司關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)

中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2023年零售業(yè)發(fā)展展望顯示，在著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的大方向下，中國(guó)零售業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)恢復(fù)常態(tài)、回歸根本、追求價(jià)值、提升體驗(yàn)、追求健康、整合重組、數(shù)字化升級(jí)等八大趨勢(shì)。實(shí)體百貨商場(chǎng)想抓住客戶，必須改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式、改變固有的顧客服務(wù)手段，從需求出發(fā)，在空間中創(chuàng)造出更多氛圍感和沉浸式的體驗(yàn)。隨著新一代消費(fèi)群體生活方式發(fā)生變化，傳統(tǒng)百貨數(shù)量減少是趨勢(shì)，但優(yōu)質(zhì)的百貨商場(chǎng)依舊會(huì)是城市的潮流風(fēng)向地標(biāo)。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司在發(fā)揮現(xiàn)有資產(chǎn)的價(jià)值、保證傳統(tǒng)業(yè)務(wù)板塊收益的基礎(chǔ)上，將延續(xù)前幾年探索中積累的行業(yè)理解，爭(zhēng)取拓展新機(jī)會(huì)，為公司尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

(三)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之下面臨新的挑戰(zhàn)，公司管理層仍將遵循“穩(wěn)健發(fā)展”的目標(biāo)，對(duì)原有業(yè)務(wù)持續(xù)優(yōu)化調(diào)整、完善；對(duì)外發(fā)揮公司資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，積極探索、尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展新業(yè)務(wù)。

一、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)

1、百貨業(yè)重回向上向好軌道

在“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”的大方向下，消費(fèi)市場(chǎng)全面復(fù)蘇，百貨業(yè)在新的一年里將重回向上向好軌道。公司將通過(guò)與銀泰的持續(xù)合作，共同努力提升商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)也落實(shí)委托管理中的各項(xiàng)事務(wù)，保障公司應(yīng)有的權(quán)益。

對(duì)于杭州百大置業(yè)項(xiàng)目，公司仍將繼續(xù)支持和協(xié)助管理團(tuán)隊(duì)，持續(xù)管理改進(jìn)、經(jīng)營(yíng)調(diào)整、品牌儲(chǔ)備，降本增效，爭(zhēng)取更優(yōu)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)。

2、其他傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)扎穩(wěn)打

公司將持續(xù)關(guān)注杭州大酒店承租方的經(jīng)營(yíng)情況和租金支付能力，督促承租方履行租賃合約的各項(xiàng)條款。

2023年，物服分公司將把握消費(fèi)復(fù)蘇帶來(lái)的機(jī)遇，以打造新潮生活方式的品質(zhì)物業(yè)為目標(biāo)，在做好現(xiàn)有老商戶租賃維護(hù)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓寬招租渠道，吸引優(yōu)質(zhì)客戶入駐，完成招商任務(wù)。內(nèi)部管理上完成百大花園物業(yè)環(huán)境的改進(jìn)提升，與街道合力，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平。

杭州收藏品市場(chǎng)將積極重整集市文化，重塑區(qū)域性龍頭市場(chǎng)的影響力，繼續(xù)在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和模式上大膽嘗試創(chuàng)新，充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)資源，與佰粹相互依托，探索和實(shí)踐網(wǎng)店代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，讓更多實(shí)體市場(chǎng)藏品上線交易流通。

二、投資管理

公司始終堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資的原則，對(duì)于財(cái)務(wù)性投資，我們依舊堅(jiān)持防守策略，不盲目追求市場(chǎng)熱點(diǎn)，確保穩(wěn)定收益是我們追求的首要目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)投資方面，公司將繼續(xù)聚焦目標(biāo)行業(yè)和企業(yè)的成長(zhǎng)性，關(guān)注困境反轉(zhuǎn)、國(guó)產(chǎn)替代等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。

三、內(nèi)部管理

2023年，公司將在確保日常經(jīng)營(yíng)有序平穩(wěn)開(kāi)展的同時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)公司治理規(guī)范化和管理精益化。按照法律法規(guī)和監(jiān)管部門(mén)的要求，持續(xù)完善公司治理和運(yùn)作水平，維護(hù)廣大投資者的利益。繼續(xù)開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督和服務(wù)工作，持續(xù)不斷推進(jìn)內(nèi)控制度建設(shè)與優(yōu)化，認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)揮管控效能。繼續(xù)優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，完善人力資源管理制度，大力加強(qiáng)員工培訓(xùn)，強(qiáng)化績(jī)效考核與獎(jiǎng)懲激勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，激發(fā)員工的活力，實(shí)現(xiàn)公司與個(gè)人的雙贏。牢固樹(shù)立安全理念，強(qiáng)化員工安全意識(shí)，始終堅(jiān)守安全底線，確保經(jīng)營(yíng)安全運(yùn)行，保障企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

1、公司與銀泰簽署的《委托管理協(xié)議》，在履行過(guò)程中可能存在委托經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)延遲取得，或無(wú)法足額取得的風(fēng)險(xiǎn)。

2、杭州大酒店物業(yè)整體出租事宜，鑒于承租人多次發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難、逾期支付租賃費(fèi)用等違約情形，且承租人及各擔(dān)保方后續(xù)履約能力未知，已質(zhì)押至公司的股權(quán)價(jià)值存在不確定性，存在后續(xù)因承租人無(wú)法支付租賃費(fèi)用，導(dǎo)致合同提前解除的風(fēng)險(xiǎn)。

3、盡管公司與嘉祥的租賃糾紛訴訟已取得法院二審判決書(shū)并已申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但由于承租方及各連帶責(zé)任人的償債能力未知，執(zhí)行結(jié)果存在不確定性，公司能否全額收回相關(guān)款項(xiàng)尚存在不確定性。

4、公司投資的涉房信托理財(cái)產(chǎn)品存在可能無(wú)法全額收回本金或延期兌付的風(fēng)險(xiǎn)。

5、公司在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過(guò)程中，由于新業(yè)務(wù)投資存在重大不確定性，公司需要反復(fù)論證，存在項(xiàng)目短期無(wú)法落地的風(fēng)險(xiǎn)。

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