中天服務（002188）2022年年度董事會經營評述內容如下：
一、報告期內公司所處行業情況
2022年房地產投資低迷，增量市場向存量市場轉化，作為與房地產市場強相關的物業管理行業也面臨增速減緩的態勢。中指物業研究的數據顯示，截至2021年物業上市公司（含港股）的在管面積、合約面積同比增速約為44.3%、37.6%。而根據2022年上半年上市物業服務企業（含港股）公布的半年度數據來看，上半年上市公司在管面積均值約1.16億平方米，同比增長26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長16.61%，增速下滑的趨勢明顯。
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在物業行業持續發展的同時，國家在相關政策方面給予積極引導和支持。自2022年兩會工作報告強調“加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，促進家政服務提質擴容”，“發展智慧城市、數字鄉村”等工作要點以來，國家和地方層面均出臺相應政策、規范文件，推動物業管理行業健康有序發展。7月12日，國家發改委出臺《“十四五”新型城鎮化實施方案》，指出開展物業服務標準化試點，改進物業服務管理。北京、河南等地相繼出臺針對物業服務內容的相關規范文件。江蘇出臺針對物業服務質量以及采用信用關系進行約束的規范性文件。規范化、標準化發展是物業管理行業未來發展的主基調。2022年物業行業呈現以下發展特點：（一）物企戰略布局多元化企業的戰略方向更加多元，戰略內容愈發豐富。2022年頭部企業戰略布局聚焦于：城市服務、品牌建設、多元化服務、智慧化建設以及客戶滿意度建設，此外標準化建設、智慧物業和市場化外拓也是TOP10企業戰略部署的重要方向。（二）生活服務內容多元化報告期，商住開發及銷售步伐進一步放緩，而物業服務企業規模增長訴求不減，公建、產業園及城市服務等非住宅領域成為物業服務企業拓盤的重點。此外，物業養老的服務模式也已逐漸啟動，發揮本身優勢或將成為物企破局社區增值服務的抓手。（三）追求有質量的規模增長近幾年，物業品牌發展穩扎穩打、不斷縱深。2021-2022年，物業品牌企業持續強化市場化外拓能力，加大收并購力度，物業品牌進入戰略整合期；現階段，品牌企業已開展多元化戰略，在經營核心業務的基礎上，進一步開展與核心業務相關的其他業務，以優質服務能力贏得業主美譽，強化資源投入不斷擴大品牌知名度和影響力。（四）提升智能化管理水平2022年7月，住房和城鄉建設部、國家發改委聯合發布《“十四五”全國城市基礎設施建設規劃》，其中明確指出要加快推進智慧社區建設，實現社區智能化管理等多方面內容。隨后，商務部以及國家發改委等11部門聯合發布《關于促進綠色智能家電消費若干措施的通知》，其中指出要拓展消費場景，提升消費體驗，擴大城市一刻鐘便民生活圈試點。物業公司是基層社區的服務者，在推動智慧社區、社區智能化管理方面具備先天優勢。未來，物業公司仍需將數字化、智能化作為提質增效的重要手段加以建設。二、報告期內公司從事的主要業務2022年公司持續發展物業服務業務，以成為區域性品質領先的物業服務企業為目標，面對房地產市場加速下行的不利局面，公司積極拓展主業規模，進一步提升服務品質，本年度主營業務的收入、利潤均出現了明顯的增長。報告期，公司合并報表范圍內實現營業收入3.06億元，同比增長11.82%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤6,162.92萬元，同比下降58.75%，歸屬上市公司股東扣非后的凈利潤3,342.41萬元，同比增長441.33%；報告期末總資產2.51億元，同比下降13.47%；歸屬于上市公司股東的凈資產為1.13億元，同比增長119.27%。（一）主要業務：公司的主營業務為物業管理服務。報告期，為與公司主營業務相匹配，更好的體現公司目前的業務發展方向，公司將公司全稱變更為“中天服務股份有限公司”、股票簡稱變更為“中天服務”。（二）主要產品及用途，經營模式：公司物業管理服務的主要經營模式是通過市場化競爭獲取物業管理項目，開展基礎物業管理服務，并圍繞業主、房地產開發商等用戶需求提供綜合配套服務及增值服務，主要服務內容分為：物業管理及配套服務、案場服務：1、物業管理及配套服務：為住宅類和非住宅類的物業業主提供相關的物業管理及配套服務收取費用，服務的內容包括傳統物業管理和專業化配套的增值服務，傳統物業管理服務主要為保安、保潔、停車管理、綠化養護等，專業化配套的增值服務主要為綜合管理、秩序維護、工程維護、社區商業采集、場租、停車管理、家政服務、資產運營、車位經紀等；2、案場服務：為房地產商的售樓處現場提供標準化與專業化的客服、禮賓、保潔等服務。（三）業績驅動因素： 報告期內，公司積極外拓業務，做大物業管理規模；探索發展其他增值服務業務，拓寬盈利渠道；利用智慧科技手段，提升管理品質。1、公司2022年物業在管規模849萬方，主營業務收入2.95億元，較2021年在管規模增長20.42%，主營業務收入增長21.17%，管理規模和業務收入呈現較快的增長態勢。2、傳統物業管理服務是公司發展的壓艙石，公司在穩盤的同時，積極開拓新的增值服務內容，探索新業務模式。公司積極開拓資產經紀、美居、社區配套、空間運營、到家服務等業務，并嘗試養老服務業務，增值業務不僅提升了客戶的服務體驗，而且為公司業績提升做出貢獻。3、報告期內，隨著公司品質化發展戰略的不斷推進，公司的市場形象和美譽度也在提升。公司通過加強品質管理巡檢、400客戶熱線等傳統形式推進品質提升。同時，公司還通過提升技術力量，改造物業管理的硬件設施、開發智能化的服務軟件等優化服務手段，提高服務效率。（四）雖然公司積極開拓市場，提升業務規模，但市場占有率較低，規模與行業內上市公司差距較大，與物業企業的頭部公司仍無法相比。公司將充分利用非公開發行股票募集資金投資項目的契機，逐步提高服務品質，優化業務結構，提升智能化信息水平，力爭成為區域性品質領先的物業服務企業。三、核心競爭力分析
四、公司未來發展的展望（一）公司未來發展戰略公司以成為區域品質領先的物業服務企業為目標，通過以優勢區域為核心進行深耕、提高城市服務密度；投拓加力，通過項目拓展、資源合作、合資經營等方式不斷擴大物業服務規模。優化業務結構，穩住住宅業態的基本盤，以地產優質項目、保障安置房、政府人才房、未來社區為重點；非住宅業態以商辦寫字樓、產業園區、政府公建項目、醫院、學校等進一步豐富管理業態；通過提升服務質量樹品牌，減費增效提高公司效益。（二）下一年度經營計劃：2023年房地產市場仍可能面臨前所未有的挑戰，物業管理行業競爭形勢加劇，公司將進一步通過提升服務品質樹立口碑，通過外延式拓展業務增加服務規模，探索非住宅、城市服務、IFM等領域賽道，抓住非公開發行股票募集資金的發展機會，使公司在管理規模、智能化信息化、業務結構多元化方面都能夠邁上一臺階，逐步將公司打造成區域性優質的物業服務企業。（三）可能面對的風險：1、行業低迷風險中國房地產市場過去幾年經歷經營虧損、流動性短缺、債務違約等風險后，2023年房地產市場可能會逐步寬松，但是仍將面臨前所未有的挑戰，能否出現企穩回升態勢還將取決于政策支持及購房者預期轉變。與房地產強相關的物業管理行業將面臨負面因素傳導，增量減少，導致行業面臨低迷的風險。公司將依托在管項目，聚焦已有、優化業務結構，提升商業寫字樓、公司建安置房、產業園區等非住宅業務比例，通過提升服務品質樹立口碑，通過外延式拓展業務增加服務規模，并結合公司自身發展情形積極解決不利的影響因素。2、競爭加劇風險物業行業是國內城鎮化發展過程中必然產物，行業集中度不高，服務同質化較為嚴重，雖然優勢企業不斷嘗試新的領域嘗試，但基礎的物業管理服務仍是收入占比大的業務。行業經歷了收并購熱潮后，梯隊已經非常明顯，大型物業企業的競爭實力更顯突出。公司將在增加規模的同時，更加重視標準化服務體系建設，提升服務質量，穩定運營根基，同時利用智能化信息化技術提高運營效率，并嘗試進入一些新的服務領域。3、人力成本加大風險物業服務作為勞動密集型行業，人工成本比重較大。隨著人力成本剛性持續性上漲，公司的人力成本風險極大。同時，行業規模擴張使行業的高端人才爭奪加劇。公司將通過調整用工模式，崗位優化、薪資結構調整等管理模式，提高城市服務密度，應對人力成本持續上漲的風險。同時，公司將建立專業人才的培養體系自身培養人才。
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