藍光發展（600466）2021年年度董事會經營評述內容如下：

一、經營情況討論與分析

2021年上半年，受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境多重不利因素疊加影響，公司公開市場再融資受阻，到期融資無法續作、新增開發貸款和在售樓盤客戶按揭貸款暫緩。為保兌付、維護公開資本市場穩定，公司采取了出售下屬物業公司和地產項目等一系列積極的應對措施，確保了上半年境內外公開市場債務融資工具的到期兌付。雖然公司動用大量自有資金保障了公開市場債券兌付，但公開市場債券再融資環境仍未能得到改善，金融機構對公司償付能力的擔憂進一步加劇，融資性現金流的迅速“失血”導致公司流動性出現了階段性緊張。在公司短期償債能力大幅削弱的同時，又受到部分金融機構提前宣布債務到期的金融擠兌風險，最終導致公司于2021年7月出現了部分債務未能如期償還的情況。

面對巨大壓力，為切實擔負起一個上市公司的公眾責任，公司已成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組，并聘請了境內外的債務重組顧問，全面開展債務風險化解整體工作，就不同類型存量債務問題制定針對性化解方案。目前，在專業中介機構配合下，公司已完成資產和負債底數的摸排，形成了風險化解方案的雛形。

同時，公司積極開展相關自救工作，以穩經營、保交付為工作重心，協調各方積極籌措資金，全力保障在建項目正常開發銷售，增加公司可用資金，壓降成本和費用：（1）與金融機構積極協調，對于部分在售項目未售資源的抵押解除予以一定支持，以實現此部分資源獲得預售許可證用于銷售，增加回款；（2）溝通銀行和金融監管機構，申請在部分在建項目的按揭放款方面給予額度支持，實現按揭資金較快、足額的回款；（3）與政府相關部門溝通，申請在部分在建項目的公積金按揭放款方面給與額度支持，實現公積金按揭較快、足額的回款；（4）通過精兵簡政調整組織架構以及高管降薪等措施，推動管理扁平化、降費增效。

隨著債務風險的持續加大，公司經營也出現較大困難，公司房地產項目面臨停工、訴訟、查封、逾期竣工等問題，加之房地產行業整體下行影響，地產銷售也出現了量價下滑。報告期內，公司房地產開發業務實現銷售金額465.62億元，銷售面積505.80萬平方米；項目新開工面積362.25萬平方米，竣工面積402.81萬平方米。

二、報告期內公司所處行業情況

公司所屬行業為房地產行業。2021年，房地產政策層面繼續保持“房住不炒”的調控總基調不變；圍繞穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標，堅持租購并舉，加快發展住房租賃市場市場的同時，要求滿足住房購買市場的合理需求，并通過落實因城施策來促進房地產業的健康發展。2021年房地產市場總體穩定，全國房地產市場規模創歷史新高，但全國房地產開發投資增速、商品房銷售面積和銷售額增速、房地產開發企業本年到位資金增速均呈現前高后低的趨勢，特別是下半年以來房地產市場降溫態勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑。

1、2021年，全國房地產開發投資14.8萬億元，比上年增長4.4%，增速連續兩年下降，為二十年來第二低位，僅高于2015年；全國房屋新開工面積19.9億平方米，下降11.4%，其中住宅新開工面積14.6億平方米，下降10.9%；房屋竣工面積10.1億平方米，增長11.2%。

2021年，房地產開發企業土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%。

2、2021年，全國商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%；全國商品房均價為10139元/平方米，漲幅為2.8%。全年商品房銷售面積和銷售額創歷史新高，但12月同比降幅均小幅擴大。

3、2021年，房地產開發企業到位資金20.1萬億元，比上年增長4.2%，比1-11月下降3個百分點，比上半年下降19.3個百分點，增速亦為三年最低。其中，房地產開發企業利用國內貸款和外資的金額大幅下降，分別降低12.7%和44.1%。

三、報告期內公司從事的業務情況

公司一直從事房地產開發和經營，業務主要聚焦于住宅地產開發和現代服務業。以住宅地產開發業務為核心，契合國家城市群建設規劃，堅持實施“聚焦高價值區域投資、聚焦改善型住宅產品”的發展戰略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍錦系、黑鉆系、長島系、未來系等產品品牌；以物業管理服務、咨詢服務、社區增值服務為三大業務線，提供優質物業管理服務，管理業態覆蓋住宅物業、商業物業、辦公物業、城市綜合體、總部基地等運營服務產品。

報告期內，公司流動性出現階段性緊張，2021年4月公司對外出售了下屬物業管理公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（以下簡稱“藍光嘉寶服務”），公司主要業務發生改變。

四、報告期內核心競爭力分析

五、報告期內主要經營情況

報告期內，公司實現營業收入201.16億元，同比下降53.17%；實現利潤總額-149.16億元；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-138.34億元。截止2021年12月31日，公司總資產1,745.96億元，總資產負債率為96.01%，凈負債率為639.14%，扣除預收款后的資產負債率為93.63%。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

展望2022年，全球疫情仍在持續反復，世界經濟復蘇動力不足，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定。我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，困難和風險挑戰仍然存在。房地產行業基本面面臨持續下行的風險。從政策層面看，中央強調繼續保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。政策面將適度松綁，以期穩定市場預期。

隨著房企三道紅線和銀行房貸集中管理五檔紅線政策的嚴格實施，房地產行業整體已呈現低增長、低利潤趨勢，行業內頭部企業普遍共識已進入管理紅利時代，向經營管理要利潤、提高經營效率，全面提升自身的現金流管理能力、杠桿管理能力、產品打造能力、成本控制能力及組織效率已成為行業內重要房企的共同選擇。未來的房地產行業將從原來的“高負債、高杠桿、高周轉”的經營發展模式逐步向注重產品與服務品質的模式轉變，房地產業將回歸產業基本面，圍繞實體經濟探索新的發展模式。

(二)公司發展戰略

詳見下述（三）經營計劃。

(三)經營計劃

1、債務問題方面：持續化解公司債務風險

為化解公司債務風險，公司全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。前期，公司按照短期維穩紓困、中期穩步清償的整體思路逐步推動風險化解工作，切實履行主體責任，以穩經營、保交付為工作重心，爭取最大限度保障全體購房者和全體債權人的整體利益。

后續，公司計劃逐步與不同類型的債權人就風險化解整體方案進行協商溝通，根據債務類別分組征求債權人意見，并在各省市政府、銀保監會及證監會等金融監管機構指導下進一步細化方案，按照市場化、法制化原則，爭取更多的債權人參與重組方案的打磨和實施。

2、經營方面：努力保交付，積極改善公司流動性，提升盈利能力

（1）穩定經營，保障交付，銷售回款獲得的現金資源將優先向項目開發及建設上傾斜，實現存量項目有序開發，保障購房者權益。

（2）加快債務風險化解方案制定，通過公司債務風險化解方案的落實，在公司逐漸克服困難、恢復正常經營、具備償債能力時，全力償付金融債務，降低有息負債規模，減少財務費用支出，提升公司盈利能力。

（3）與金融機構、政府部門積極協調、溝通，通過釋放抵押資源、保障按揭及公積金額度支持、縮短放款周期等措施，增加經營性回款；繼續全力以赴挖潛資源，提高資產運營效率、盤活存量資源、提高資產價值，嚴格控制各項支出，從而減少財務費用支出，提升公司盈利能力。

備注：上述經營計劃并不構成公司對投資者的承諾，請投資者注意投資風險并理解經營計劃與承諾之間的差異。

(四)可能面對的風險

1、流動性與債務逾期的風險：

截止2022年4月22日，公司累計到期未能償還的債務本息金額合計328.22億元，由于綜合債務風險化解方案的制定和實施尚需一定時間，在此之前，公司仍然存在新增債務逾期以及流動性緊張進一步加劇的情況。

2、訴訟的風險：

由于公司出現的債務風險，部分金融機構及合作方向公司提起了訴訟或仲裁。目前，公司正積極與相關方溝通協商處理方案，保障公司的持續經營。但由于公司負債規模較大，涉及機構眾多，債務類型復雜，不排除極端情況下，上市公司及下屬項目公司大范圍的股權和資產被司法凍結、拍賣，導致存續項目無法銷售和交付，經營發生重大風險的情形。

3、業績持續下滑的風險：

受房地產行業整體下行，以及公司債務逾期、訴訟等事項對公司經營的疊加影響，公司流動性緊張進一步加劇，導致公司存續項目無法正常開工、銷售和交付，公司2022年業績存在著持續下滑的風險。

4、控股股東股份質押風險：

由于控股股東藍光集團以其所持的公司股票作為擔保品的股票質押交易違約，已被相關金融機構進行違約處置。藍光集團正與相關金融機構協商解決其債務問題，目前尚沒有發生控制權變更的風險。但若債務問題后續不能得到穩妥解決，仍將有被動減持的風險，不排除極端情況下，集團所持公司股票被金融機構集中申請司法處置，對控制權形成重大影響的情形。

關鍵詞： 藍光發展