5月15日，包括央行在內的兩部門聯合發布通知，下調普通商品房首套房貸利率標準，此舉被市場解讀為本輪樓市紓困的重要舉措，撬動更多需求釋放，維穩市場信心。隨著央媽“端杯”，市場關于后續政策的期待也愈發強烈，而剛性需求“解局”中，以塵封8年備受剛需、剛改詬病的普宅標準呼聲最高。

“項目部分房源可以做到普宅，對首付壓力大的客戶來說，門檻又降低了不少。”低首付、低門檻，普宅也能被拿來當“賣點”？在現行標準與當前市場實際出現偏差的情況下，北京普宅標準調整也屢屢被提及。

（圖為配圖，與稿件無關）

被“擠出去”的購房客

“置業門檻高低，直接決定我們在北京奮斗所需的年限。想要留下來，買房置業是繞不過的‘坎’。”來北京十年，宋洲開始了自己的二次置業計劃，也是經歷過“老破小”的社區環境，宋洲將目光轉向更為“新穎”的新房項目。

據宋洲介紹，陸陸續續看了幾個區域，石景山、朝陽、通州都跑過，最終選定在亦莊新城片區。從地理位置上看，這里也不屬于特別偏的區域，而且目前相關建設已經提速，亦莊的軌道交通和周邊配套也同步跟進，是一個置換的好去處，但更重要的是“價格”因素。

“置換跟剛需不一樣，考慮的問題要多，還要把父母接過來一起，面積也不能小。”與父母同住，也是宋洲換房的一大原因之一，因此對于戶型面積絲毫不能含糊。正是秉承著“大面積”的原則，宋洲盡量往五環附近的找尋目標，但無奈二套房80%的首付同樣是一道“坎”。“挑挑揀揀之后，還不是價格因素決定一切，要么降低面積要求，要么只能往外看看。”

按照目前北京執行的標準，首套房如果是普通住宅首付是35%，非普通住宅則是40%；二套房如果是普通住宅首付是60%，非普通住宅是80%。幾近全款的首付，也給宋洲等置換客群帶來了不小的壓力。

中原地產首席分析師張大偉此前在接受記者采訪時曾表示，經歷過2015-2016年的房價上漲，目前北京執行的普宅標準已經遠遠不符合當下市場的實際情況。“按照目前的單價測算，北京基本上不可能有符合標準的項目，也就是說，除非二手房造假避稅、做陰陽合同，否則全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

被“豪宅”化的當下，買房置換需要更充足的“底氣”。

舉例來說，近期位于西南四環到五環之間的橡樹灣上新入市，這個銷售指導價為6.6萬/平方米的項目打出了“低總價上車五環，75平方米戶型可做普宅”的宣傳口號。

記者實地了解到，上述項目通過首期開盤的折扣，給到購房者總價上面的“特惠”；另一方面在該項目產品中，有東西向的70多平方米小兩居提供。若非如此操作，也不會有普宅的誕生。

緊鄰橡樹灣的某項目營銷總透露，自己和某頭部房企同時在西紅門拿地，當時就考慮過產品差異化的問題，兩個項目也一起盤點過區域情況，最后在為期兩年的銷售過程中，最先完成去化的是自己項目中為了吸引剛需做成東西向小戶型。“一套近500萬元的新房，首套普宅首付175萬，非普首付200萬，差額25萬元左右；二套普宅首付300萬，非普首付400萬，差額就達到了100萬元左右。無論是剛需的首付緊張，還是剛改的置換需求，這方面影響都比較大。本可以買五環附近的房子，卻只能考慮六環？又有誰愿意放棄南北通透的房子選擇東西朝向呢？”

八年前的標準

5月15日，包括央行在內的兩部門聯合發布通知，下調普通商品房首套房貸利率標準，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，但二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。

隨著央媽“端杯”，市場關于后續政策的期待也愈發強烈，而剛性需求“解局”中，以備受剛需、剛改詬病的普宅標準呼聲最高。

之所以北京普宅標準調整的聲音越來越高漲，也是因為該政策已經實行長達8年之久。北京目前實行的普通住宅認定標準還是2014年的版本，首先需滿足住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下；其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。

具體的最高限價標準是：五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374.4萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價280.8萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內，則被劃為普宅。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙指出，按照當前北京的普宅認定標準，面積和容積率指標相對寬松，需要優化的地方在于價格限制。因為價格的波動性較大，如果長時間不調整將會偏離市場，建議對于價格的判定需要實行定期監測，按年監測，進行發布調整。

“過分”解讀的擔憂

北京的普宅標準歷久“不新”，在業內人士看來，之所以遲遲沒有動作，也是擔心“牽一發而動全身”，影響到北京房價的穩定。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前房地產市場的定調是以穩為主，“穩房價、穩地價、穩預期”。當市場處于敏感期，每一個動作都需慎之又慎，尤其是在房地產市場狀況不好的當下，普宅標準調整容易被解讀為“救市”行為。

合碩機構首席分析師郭毅同樣表示，自限競房逐漸淡化退出之后，北京房價已經有波動上揚趨勢，普宅標準一旦調整，在一定程度上會加速需求釋放，影響到北京房價的穩定。“可以看到，北京市場住房需求基數是非常大的，大家的購房熱情也比較高，一旦有政策調控的‘泛寬松’，就會引發投資熱情的回升。”

在郭毅看來，隨著城市化進程的加快，區域項目因價格和面積因素變成非普住宅，這是正常的市場發展規律。但此前北京房價經歷了一輪高速上漲周期，這才造成現行標準與市場實際出現偏差。目前北京的房價調控壓力還是比較大的，因此相關政策調整也會比較慎重，按照保供、穩定的原則去開展。

“北京作為中國的首都城市，外來人口多，購買力優于其他城市，北京政策的松動對全國市場的走向的意義過于巨大。”王小嬙強調，北京在此輪市場恢復中屬于表現較好的城市，雖然同比仍不及去年同期，但同比降幅小于其他城市，結合城市本身的市場情況，北京的政策出臺也相對緩慢。

北京商報記者?王寅浩

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