（文/張志峰 編輯/馬媛媛）全國樓市成交持續(xù)下滑背景下，各地紛紛著手于“限購”“限售”“限貸”“落戶”“補(bǔ)貼”等政策端進(jìn)行微調(diào)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已經(jīng)有約70城發(fā)布不同程度的寬松政策，近期不少長期從嚴(yán)的熱點(diǎn)二線城市亦加入其中。
樓市慘淡是主因
4月12日，作為江蘇省會(huì)城市的南京發(fā)布限購松綁政策，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。
值得一提的是，政策變動(dòng)只限于南京市六合區(qū)與溧水區(qū)，放開原有的憑借3年內(nèi)24個(gè)月社保購房政策，外地戶籍購房者可直接購買一套房，其他核心區(qū)域不變。
而就在一日前，長三角另一個(gè)重點(diǎn)城市蘇州，亦發(fā)布樓市限購、限售放松政策。
具體變動(dòng)為：二手房限售由原來的5年變成3年；非蘇州戶口購房由3年內(nèi)連續(xù)滿24個(gè)月改為累計(jì)24個(gè)月；非蘇州戶口居民賣房后2年內(nèi)無需社保或稅單可直接購房。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2022年一季度包括南京、蘇州在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市整體表現(xiàn)疲弱，是這次政策變動(dòng)、以期刺激房產(chǎn)交易的主因。
克而瑞研究表示，一季度整體樓市慘淡收場，受市場下行低迷行情影響，房企“躺平”心態(tài)嚴(yán)重，推盤積極性較低，整體推貨量高位回落創(chuàng)3年同期新低；受此影響，成交整體延續(xù)下行，返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”，即便3月有“復(fù)蘇”跡象，環(huán)比持增，但單月和累計(jì)同比仍為負(fù)值，從中央到地方政策“春風(fēng)”的利好效應(yīng)尚未在成交層面有顯著體現(xiàn)。
預(yù)判二季度，克而瑞認(rèn)為，隨著中央“兩會(huì)”定調(diào)，五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)，到各級(jí)地方政府出臺(tái)包括降首付、擴(kuò)大公積金、降房貸利率等一系列措施將逐步落地，部分城市成交有望企穩(wěn)，同比降幅有進(jìn)一步收窄，不過“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，核心一二線、強(qiáng)三線城市需求依舊堅(jiān)挺，成交預(yù)期高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，步履維艱。
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心高級(jí)研究員李宇嘉也表示，現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的調(diào)控被要求遵循“有所為、有所不為”的狀態(tài)，南京、蘇州等熱點(diǎn)城市的松綁政策，意在引導(dǎo)預(yù)期，給市場加量。總的來講，熱點(diǎn)城市這種外圍的松綁是一個(gè)必然趨勢。
救市范圍不斷擴(kuò)大
而事實(shí)上在此之前，各地出臺(tái)樓市新政層出不窮。
在上一波政策調(diào)整的城市中，鄭州作為首個(gè)大范圍救市的二線城市尚顯“孤單”，19條樓市幾乎覆蓋樓市方方面面，而后續(xù)降低貸款利率、推出新市民購房優(yōu)惠等一系列舉措也著實(shí)為購房者讓利不少。
這一舉動(dòng)很快引發(fā)連鎖反應(yīng)。
4月1日甘肅蘭州、3月30日福建福州、3月23日黑龍江哈爾濱……短短一個(gè)月以來，從三四線城市到省會(huì)城市以及蘇州、青島等新一線城市加入樓市調(diào)控松綁行列的趨勢已經(jīng)十分明顯。
而具體調(diào)控方向和力度同樣在逐步加大。
從最開始的提高公積金貸款額度、降低房貸利率，到放寬落戶政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低首付比例，再到限購、限售、限貸、限價(jià)“四限”政策松綁不一而足。
其中，4月1日，衢州取消限購政策，同時(shí)松綁了限售政策，成為全國首個(gè)同時(shí)放松“兩限”的城市。
衢州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，出臺(tái)新政的原因主要是為了支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
億翰智庫認(rèn)為，相比三四線城市，二線城市的放開對(duì)市場更有積極影響和標(biāo)桿作用，政策力度也在逐步全面和加大。過往的調(diào)控政策一直存在著城市錯(cuò)配的問題，三四線本身更多是剛需群體，一直沒有過多的政策限制，政策放開與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會(huì)對(duì)市場有積極的拉動(dòng)作用。
成效尚待驗(yàn)證
值得注意的是，作為最早發(fā)布大范圍松綁政策的二線城市，鄭州樓市已經(jīng)再成交數(shù)據(jù)上有所回應(yīng)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“鄭十九條”出臺(tái)后，3月二手房成交量盡管同比去年仍下降明顯，但已超過2月的2倍，周均帶看量環(huán)比增長52%、周均成交量環(huán)比增長95%；新房方面則受房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，使回暖將滯后于二手市場表現(xiàn)，因此數(shù)據(jù)變化不大。
不過，并非所有城市都如此。
作為年內(nèi)首個(gè)廢除限售令的二線城市，哈爾濱3月第四周數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量未見明顯變化，掛牌價(jià)反而從11567元/平略降為11535元/平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)于政策放松的效應(yīng)應(yīng)該降低點(diǎn)預(yù)期，或者說給予更長的觀察時(shí)間。
他告訴觀察者網(wǎng)，當(dāng)前購房者預(yù)期并未恢復(fù)，疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場仍然在筑底過程中。不過購房需求并未消失，信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，因此市場回暖可期，市場底或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度，屆時(shí)一線城市和強(qiáng)二三線城市將率先企穩(wěn)。
不過，亦有資深房企人士向觀察者網(wǎng)表示，樓市熱度歸根結(jié)底是由人口、產(chǎn)業(yè)做引導(dǎo)，由供需關(guān)系決定的，目前各類政策均在“房住不炒”“因城施策”基調(diào)下進(jìn)行，松綁城市大都本身“泡沫”嚴(yán)重，市場回歸理性之后各類限制原本就已經(jīng)不需要了。所以此輪政策成效如何、未來樓市總體走向仍舊尚待驗(yàn)證。
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