回顧 2021 年，房地產行業發展環境面臨著諸多變化，在疫情陰霾持續籠罩疊加行業監管政策收緊的大背景下，整個地產行業增速放緩，需求端保持觀望態度，進而導致不少規模房企的目標完成情況不及歷史同期。據克而瑞的數據顯示，2021 年百強房企平均目標完成率不到 90%，而有超過 8 成的房企無法完成年初訂立的目標。

除此之外，經過一輪行業的大洗牌，一些規模小、競爭弱、財務不佳的房企將逐步被淘汰，如何能穩中求進、實現健康發展成為了房企們持續發展的重要議題。

恰逢當下是港股上市房企的業績披露期，筆者留意到，中梁控股業績持續保持穩健態勢，營同比增長了 15.4%，并且完成年初制定銷售目標的 95.4%，優于同行業平均水平。對此，不妨以中梁控股為參考樣本，一同探索中梁控股如何在地產下半場中行穩致遠，實現良性可持續發展。

一、穩健經營顯成效，核心指標持續優化

在當前復雜多變的市場環境下，中梁控股依然保持著良好的風險抵御能力，營收同比增長了 15.4%，銷售業績也大體優于行業平均水平。具體展現出以下優勢：

年報顯示，過去一年，公司實現總收入 761.1 億元，較去年同期增長 15.4%；實現毛利 130.33 億元；應占核心凈利潤為 29.9 億元。盡管公司盈利能力出現小幅回落，但是要知道，在行業陷入周期調整的背景下，不少房企同樣面臨著毛利率下滑、銷售業績不及預期等困局，有的甚至出現了增收不增利的現狀。未來隨著政策端逐步釋放回暖信號，市場需求有望逐步提升，屆時公司將迎來發展新機遇，潛在價值有望得到進一步釋放，從而帶動毛利率逐步提升，達成營利雙收的良好預期。

具體到銷售層面，在 " 房住不炒 " 的大環境下，高速發展的 " 黃金十年 " 已成為過去，銷售業績 " 欠收 " 成為了房地產行業的普遍現象。根據克而瑞研究中心監測，2021 年百強房企累計業績增速同比下降了 3.5%，近四成百強房企累計業績出現了同比降低的情況。反觀，中梁控股在銷售增長之際，持續保持較高的回款質量。2021 年，公司實現合約銷售額為 1718 億元，其中現金回款率保持著 85% 較高的回款率。截至到去年 11 月中下旬，中梁就已完成全年的回款目標，比預計時間提前整整 42 天，為后續經營發展提供充足的現金流支撐。

在債務結構方面，過往一年融資端趨緊、房企現金流承壓的背景下，降低財務杠桿風險成為了房企們當下至關重要之舉，而中梁控股在這方面也有出色的一面，債務結構正在不斷地優化。從公司業績公告來看，公司實現總有息負債 402 億元，較去年同期下降 26%。在 " 三道紅線 " 方面，盡管公司踩中了一道紅線，但是總體趨勢持續向好。公司剔除預收賬款后的資產負債率自 2020 年的 80% 下降至 2021 年的 75.8%；凈負債比率約為 35.4%；現金短債比為 1.04。不難看出，中梁控股在相關債務方面確實下了一番功夫，其凈負債比率與總有息負債在國內房企中處于較低的水平，現金短債比也呈現出持續優化的趨勢。

從以上數據不難看到，中梁控股具備穩定的經營能力與抗風險能力，從逆周期中積極應對行業變化，足見其基本盤的穩固程度。在良好業績的基礎下，筆者認為不妨從土儲布局與產品力兩大維度出發，一同探討中梁控股的成長奧秘所在。

二、三大動能成為抵御周期的重中之重

動能一：積極拓展五大經濟核心區域，長三角占比達 42.1%

土儲作為房企的生命線，對房企的成長空間和利潤水平起了至關重要的作用。作為深耕行業多年的大型綜合房地產開發商，中梁控股在區域擴展的策略引導下，項目已拓展至中國五大經濟核心區域。截止至報告期末，中梁控股總土儲量約為 5980 萬平方米；收購了 85 幅土地，規劃建筑面積為 1000 萬平方米，已收購地塊（不含停車位）的平均成本約為 5267 元。

從區域布局來看，中梁控股 42.1% 的資源投放到長三角區域，其次為中西部區域 32.2%；環渤海區域 13.1%；海峽西岸 8.8%；珠三角 3.8%。不難發現，長三角依然是中梁控股的深耕要地，同樣也是增強公司核心競爭力的戰略要點。要知道，長三角目前已發展進入城市群階段，未來也有望發展成為具有全球影響力的世界級城市群之一，其成長潛力與價值空間毋庸置疑。數據顯示，長三角城市群開發投資及銷售規模顯著高于其他城市群，2020 年房地產開發投資額超過 3 萬億元，商品房銷售面積超 2.7 億平方米，占全國的比重分別為 22% 和 16%。由此看來，中梁控股的土儲布局是具有前瞻性的，未來隨著城市化進程不斷推進與核心城市資產價值不斷攀升，中梁控股的潛力價值也愈發突顯，助推公司可持續發展。