上海2月一二手房成交活躍 市區(qū)房租小幅上漲
2月上海新建商品住宅成交面積80.9萬平方米，環(huán)比減少37.5%。
上海樓市走向某種程度上是一線城市樓市溫度的風(fēng)向標(biāo)。
2022年開年至今，上海樓市的成交與租賃活躍度開始上升。原因包括上海去年放寬引進(jìn)人才落戶政策，新經(jīng)濟(jì)帶動的租賃需求爆發(fā)，市區(qū)動拆遷人群購買需求在郊區(qū)獲得釋放等等。
盡管2月份受集中供應(yīng)和春節(jié)假期影響，供應(yīng)與成交較1月出現(xiàn)下滑，但活躍度持續(xù)升溫，是各大中介機(jī)構(gòu)判斷上海樓市小陽春將會如約而至的主要依據(jù)。
根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海春節(jié)后樓市上揚(yáng)呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：60平方米、200萬元、郊區(qū)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月，上海二手房成交房源中，60平方米以下剛需房源成交占比較1月提高4.5個百分點(diǎn)，一居室房源成交占比提高3.3個百分點(diǎn)。上海中原地產(chǎn)監(jiān)測，春節(jié)后上海市區(qū)房租小幅上漲。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨透露，其最近跟蹤觀察了十多套二手房，春節(jié)后這些房源雖然掛牌價格漲跌不一，但活躍度明顯變高了。于小雨指出，信貸對樓市支持力度加強(qiáng)了；雖然上海一二手房按揭門檻沒有降低，但是信貸額度放量，審批速度加快，二手房活躍之后一般會帶來新房需求的上行。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦發(fā)布的上海2月房價地圖顯示，2月樓市成交量是回落的，當(dāng)月上海新建商品住宅成交面積80.9萬平方米，環(huán)比減少37.5%。但多個區(qū)域的房價上漲明顯，尤其是嘉定區(qū)。
“現(xiàn)在的上海像極了2015年的春節(jié)后，小陽春快來了。”于小雨指出。
行情由郊區(qū)和小戶型開始
據(jù)億翰智庫研究中心的觀察，多數(shù)購房者正嘗試賣掉手里的二手房去“打新”。新房有價格優(yōu)勢，且稅費(fèi)少，首付比例可控。
2022年上海首批集中供應(yīng)已于2月公示，這一波供應(yīng)將推出11812套房源，為當(dāng)下樓市再次“補(bǔ)血”。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析，市區(qū)樓盤的供應(yīng)有所增加，成交均價會有一定程度增長，但這種結(jié)構(gòu)性增長屬于合理范圍之內(nèi)。考慮到房地聯(lián)動價并未松動，上海新房近年內(nèi)價格將保持穩(wěn)定。
但上海樓市已經(jīng)開始彌漫升溫氣息，這波行情是從郊區(qū)與總價低的小戶型開始的。根據(jù)上海本土一家市占率較高的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月27日，上海二手房成交1.2萬套，環(huán)比下降19.3%，但2月二手房主要中介掛牌均價為59095元/平方米，較1月上漲約0.4%。
這一輕微的價格漲幅背后，是郊區(qū)成交的變化。家住嘉定新城的王斌(化名)從2021年下半年開始關(guān)注置換型房源。今年春節(jié)上班后，他與中介交流之后發(fā)現(xiàn)，嘉定新城的房價漲了。年前一套400萬元總價的兩房電梯洋房，目前成交總價已經(jīng)變成420萬-430萬元。
據(jù)嘉定新城一家中介業(yè)務(wù)員介紹，其2月初成交一套房子400萬，到了2月底，同樣面積、戶型的房子，425萬-430萬元成交了。在他看來，嘉定新城房價大半年來呈現(xiàn)U型走勢：2021年上半年房價上漲，去年底下行，今年2月底開始上揚(yáng)。
“楊浦、虹口到這邊買的人最多。”這名業(yè)務(wù)員指出，上海楊浦區(qū)、虹口區(qū)拿到動遷補(bǔ)償?shù)娜罕姵蔀樽罱味ㄐ鲁前鍓K的主力購房群體。由于上海多個中心區(qū)域的動拆遷補(bǔ)償款采取分批次發(fā)放，動拆遷人群的購買也是分時段的。嘉定新城春節(jié)后這一波行情，有賴于外區(qū)置換人群的發(fā)力。一個現(xiàn)象是，相比2021年下半年嘉定新城不少剛需房源總價有20萬元左右的下調(diào)，春節(jié)后類似房源議價空間開始變小，房東與購房者的心理預(yù)期逐漸靠近。
而在市區(qū)成交量較活躍的楊浦區(qū)，二手房報(bào)價也出現(xiàn)明顯上漲。以新外灘花苑為例，一名準(zhǔn)買家發(fā)現(xiàn)，其關(guān)注的房源報(bào)價比2021年低位上漲了不少。
據(jù)部分中介人員透露，在嘉定新城核心區(qū)域，有的次新房房源報(bào)價接近8萬元/平方米。盧文曦指出，嘉定區(qū)新增的產(chǎn)品選擇性多，交易活躍度回升也正常。
此外，從2月成交居首的板塊為臨港新城可以看出，人才落戶政策放寬與房地產(chǎn)信貸投放逐步修復(fù)之后，區(qū)域樓市成交有上漲的端倪。
2022年2月，臨港新城新房以1641套成交量居全市之首，無論是成交套數(shù)、成交面積，均是排名第二的顓橋板塊的兩倍。與之相對應(yīng)的是，位于上海郊環(huán)外的某樓盤成交量排名第一，也可佐證剛需購買力在這一輪行情中占據(jù)主要地位。
分析2月成交數(shù)據(jù)可見，成交均價2萬-3萬/平方米的房源依然保持高位，單價2萬/平方米以下房源占比上升明顯；成交總價200萬元以下的房源成交占比36%，是自2021年7月以來成交最多的房源類型。
二手房租售價格上行
進(jìn)一步分析上海第三方機(jī)構(gòu)的二手房成交數(shù)據(jù)可見，樓市回暖信號已釋放。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，包括一線城市在內(nèi)的30個城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個基點(diǎn)。北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環(huán)比下降。2月首套、二套房貸利率均環(huán)比回調(diào)9個基點(diǎn)，為2019年以來單月下降的最大幅度。
實(shí)際上，上海二手房成交量在2021年11月、12月已經(jīng)超越1.5萬套的枯榮線。2月份春節(jié)過后，第一周，上海某主流中介機(jī)構(gòu)的掛牌量僅有幾百套，房源正被快速消耗；但第二周之后，房源掛牌量逐漸恢復(fù)正常；上海中原地產(chǎn)的一周報(bào)價指數(shù)，在年后開始反彈，2月最后一周超過50%的枯榮線。
另外，上海市中心房源租賃量價齊漲。上海中原地產(chǎn)盧文曦認(rèn)為，春節(jié)后房屋租賃量價齊漲與上海去年放開人才落戶政策有關(guān)。中原地產(chǎn)城市租金指數(shù)顯示，上海租金指數(shù)在過去一年漲幅超過10%。
一線城市樓市上漲始終存在管控壓力。分析師指出，二手房帶動下的上海樓市小陽春能否如約而至，更多取決于信貸支持力度、房價上漲預(yù)期與供需平衡情況。此外，市場情緒也很重要，一方面新房熱銷釋放出樓市回暖信號，另一方面，近期部分城市樓市微調(diào)政策提振信心。在這些信號的傳遞下，購買沖動會增加，而且當(dāng)下是傳統(tǒng)的小陽春，固有的慣性思維也在發(fā)揮效用。
(作者：唐韶葵)
