樓市暖意初顯 一二線城市房價企穩(wěn)改善
隨著一系列利好政策的陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場逐漸感受到一絲暖意。
2月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1月70個大中城市房價數(shù)據(jù)。按照國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶的解讀，“70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。”
具體來看，與去年12月相比，今年1月房價下降的城市數(shù)量有所減少，上漲城市的數(shù)量明顯增加。價格信號的改善，也與近期市場升溫的表現(xiàn)相匹配。
其中，從城市能級來看，一線城市和二線城市的新房價格環(huán)比均由跌轉(zhuǎn)漲，三線城市房價繼續(xù)負增長，但降幅有所收窄。這也意味著，一二線城市的樓市回暖步伐快于三線城市。
政策層面的利好逐漸落地，市場企穩(wěn)回暖，是促使房價改善的主要因素。但受訪者普遍認為，當前市場升溫的基礎(chǔ)仍然薄弱，隨著傳統(tǒng)“小陽春”的到來，市場能否進一步升溫，仍需繼續(xù)觀察。
需求釋放刺激房價改善
由于信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場自去年下半年以來出現(xiàn)快速降溫。去年7月至12月，全國商品房月度交易規(guī)模連續(xù)6個月下滑。到去年四季度，70個大中城市的房價走勢轉(zhuǎn)為以下降為主。
與此同時，監(jiān)管部門開始出手糾偏。去年四季度，信貸政策在執(zhí)行中出現(xiàn)一定的松動，部分城市也出臺政策，對調(diào)控進行松綁。2022年以來，類似的松綁行為更加頻繁。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，今年以來，有超過45個城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。
受此影響，多個熱點城市市場的交易量出現(xiàn)升溫，1月的房價表現(xiàn)也隨之改善。
統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，1月有28個城市的新房價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，數(shù)量創(chuàng)下近5個月以來的新高，房價下降的城市則下降到39個。二手房方面，價格上漲的城市升至10個，而在去年第四季度，該數(shù)量還僅為個位數(shù)。
近期出臺的各項政策措施中，以對需求端的刺激為主。易居研究院指出，2022年落地的房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及三方面內(nèi)容：放松公積金貸款、部分非限購城市重啟最低首付20%、通過財稅刺激托底樓市，均著力于對需求端進行支持。
但該機構(gòu)同時表示，這些政策都是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內(nèi)的適度調(diào)整，并不代表房地產(chǎn)信貸政策的根本性轉(zhuǎn)向。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，去年下半年樓市持續(xù)降溫，很大程度上是由于一些潛在的交易需求被抑制。隨著部分政策的合理化調(diào)整，這些需求也開始陸續(xù)釋放。
北京某大型上市房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從去年末開始，其所在公司旗下項目的來訪量就明顯增多，到今年1月，項目成交情況開始改善。二手房方面，據(jù)貝殼研究院等機構(gòu)數(shù)據(jù)，近期熱點城市二手房交易的房貸放款周期有所縮短，看房熱度也明顯升高。
房價表現(xiàn)的改善，正是這輪政策糾偏和市場升溫的結(jié)果。多數(shù)受訪者認為，雖然房價下降仍是當前熱點城市的主流，但如果市場能持續(xù)改善，未來房價上漲的城市數(shù)量將進一步增加。
熱點城市率先回暖
對于未來的市場變化和房價走勢，多數(shù)受訪者持樂觀態(tài)度。
嚴躍進認為，按照現(xiàn)有的態(tài)勢，對政策進行松綁的城市數(shù)量還將增加。這也將繼續(xù)刺激需求的釋放，并帶動市場進一步回暖。因此，未來的房價還將繼續(xù)升溫。
我國房地產(chǎn)市場一直有輪動效應(yīng)。近年來，一線城市和熱點二線城市的交易量和房價表現(xiàn)，往往具有一定的領(lǐng)先性，被視為整體市場變化的風(fēng)向標。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1月，一線城市新房價格環(huán)比由去年12月下降0.1%，轉(zhuǎn)為上漲0.6%；二線城市新房價格環(huán)比由下降0.3%，轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新房價格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。二手房價格也有著同樣的變化趨勢。
在這輪市場調(diào)整中，熱點一二線城市領(lǐng)漲的局面仍然存在。分析人士認為，從去年年末以來，一線城市房價的表現(xiàn)就優(yōu)于70大中城市平均水平，體現(xiàn)出更加強勁的反彈動力。今年春節(jié)后，上海、南京、蘇州等長三角城市率先回暖，對市場的帶動也不可忽視。
因此，嚴躍進指出，按照這種輪動效應(yīng)，市場的全面復(fù)蘇有望逐漸實現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，隨著影響房地產(chǎn)市場的最大因素房貸逐漸緩和，市場在今年3-4月有望逐漸企穩(wěn)，一二線城市將會率先走出低迷。
政策糾偏的效果也在不斷釋放。貝殼研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2月房貸利率下降空間加大，放款周期加快，預(yù)計后期信貸環(huán)境保持寬松；貸款支持性政策可能由公積金向商業(yè)貸款傳導(dǎo)，政策調(diào)整由低能級城市向高能級城市過渡，利于實質(zhì)性降低購房成本、釋放購房需求。
該機構(gòu)的統(tǒng)計還顯示，春節(jié)過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長，市場景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升。預(yù)計后期成交活躍度進一步改善，房價恢復(fù)平穩(wěn)。
值得注意的是，此輪市場的升溫，更多被視為市場觸底后的自發(fā)性調(diào)整。由于政策層面未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向，未來的回暖幅度如何，仍需進一步觀察。
但從中長期來看，房價企穩(wěn)仍將是主流。今年1月，一二三線城市新房價格同比漲幅分別為4.4%、2.5%、0.5%，二手房價格同比漲幅分別為4.1%、1.0%、-0.7%，呈持平和回落態(tài)勢。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，各線城市同比漲幅總體回落，漲幅均在5%以內(nèi)，這代表從較長周期看城市房價整體平穩(wěn)。
（作者：張敏 編輯：包芳鳴）
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