房企去年融資總量為13038億元，融資增速達近五年最低點
2月5日，克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，2021年房企主動或被動減少融資，融資總量13038億元，達近五年最低點。
數(shù)據(jù)顯示，從房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來看，2021年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，同比增長4.2%，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但增速創(chuàng)近六年新低且增速逐月下滑，2021年下半年起到位資金單月值同比出現(xiàn)負增長，9月同比降幅達到11.2%。2021年四季度政策密集發(fā)聲后，年末到位資金增速仍表現(xiàn)不佳，12月單月到位資金17770億元，同比下降19.3%，單月到位資金規(guī)模低于歷史同期，同比增速創(chuàng)近五年新低。
從融資總量來看，據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資總量為13038億元，同比下降25.1%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，增速同時達到五年來的最低點。
從融資結(jié)構(gòu)來看，2021年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達到49%。2021年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降29%至6436億元；境外債權(quán)融資量3435億元，同比下降26%；股權(quán)融資和永續(xù)債分別募集112億元和58億元，降幅較大，分別同比下降77%和88%，在三條紅線出臺后，永續(xù)債也納入全口徑負債監(jiān)管，企業(yè)永續(xù)債發(fā)債持續(xù)下降。
2021年，房地產(chǎn)的融資環(huán)境不斷收緊，房企資金壓力加劇，部分房企出現(xiàn)了債務(wù)違約的情況。
克而瑞在報告中稱，房企頻頻出現(xiàn)債務(wù)違約，一方面主要在于2021年在融資受限和銷售下行的情況下，房企普遍面臨流動性緊張的困境。疊加近期各地陸續(xù)加碼預(yù)售資金監(jiān)管新政，使得部分房企的資金調(diào)配能力和資金使用效率大打折扣，造成資金面的緊張，部分房企負面信用事件頻發(fā)。
另一方面，過去五年房企的有息債務(wù)增速遠高于其銷售增長，2016-2020年百強房企總有息債務(wù)的五年復(fù)合增長率為22%，而同期操盤金額的五年復(fù)合增長率為15%。負債逐年增加，房企漸漸將資產(chǎn)負債表做成了“負債表”，降杠桿提出后，房企并未實現(xiàn)真正的降杠桿，而是部分企業(yè)通過明股實債、表外轉(zhuǎn)移等方式降低表內(nèi)杠桿，降杠桿仍然任重道遠。
2022年，三條紅線政策不僅局限于核心財務(wù)指標，監(jiān)管仍會穿透房企全口徑債務(wù)，引導(dǎo)表內(nèi)外債務(wù)雙降，修正房企打政策擦邊球的可能，引導(dǎo)整體行業(yè)向理性和健康狀態(tài)改善。2022年預(yù)計整體的房地產(chǎn)融資環(huán)境仍以維穩(wěn)為主，維護企業(yè)的正常融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
從企業(yè)的償債壓力來看，2022年房企到期金額達到6298億元，同比減小21%，但房企的整體償債壓力仍較大。克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規(guī)模高達627億元，為近兩年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。
