地產(chǎn)行業(yè)冷冽的氛圍有了一絲緩和。11月10日，地產(chǎn)債、股齊齊回暖。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今日收盤，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)以3.48%的漲幅領(lǐng)漲恒生行業(yè)指數(shù)。地產(chǎn)債方面，東方財富顯示，“21陽城01”漲12.2%，“20金科01”漲11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”漲幅均超9%。
市場修復行情，源于市場上有關(guān)房企融資或?qū)⑦m當寬松的傳聞，與此同時，各家房企于近期采取的積極自救舉措，亦對信心恢復有所提振。
近期，包括旭輝、奧園等房企大股東紛紛通過認購新股等方式為上市公司注入流動性，世茂集團、中梁、新城等公司先后贖回美元債，向市場傳遞信心。
不過，房企自身的動作對于市場信心的修復作用相對有限。“房地產(chǎn)信貸的投放，可以在短期實現(xiàn)。但房地產(chǎn)信用的修復，卻很難在短期實現(xiàn)。”中信證券認為，“即使是一些優(yōu)秀企業(yè)，澄清這些問題也需要一定的時間。”
大股東出手自救
各大房企大股東近期在資本市場上動作頻頻。
11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱，將以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，所募款項將用于資金儲備。其中，旭輝控股大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元。
旭輝控股CFO楊欣表示，本次供股會讓旭輝的資本金得以增厚。同時，今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億港元，增持近1.5億股旭輝股票，其高管及獨立非執(zhí)行董事亦多次增持。此外，旭輝近期一直在二級市場持續(xù)回購債券，通過積極主動的債務(wù)管理，應(yīng)對市場波動。10月7日至11月3日，旭輝控股在公開市場回購了本金總額為7530萬美元的票據(jù)。
大股東斥資向上市公司注入流動性的還有中國奧園。
9月底，中國奧園公告稱，中國奧園董事會主席郭梓文將認購奧園約1.62億股新股份，每股3.708港元，涉資約6億港元，認購股份占擴大已發(fā)行股份總數(shù)約5.46%；同時，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)主席李家杰也將認購逾1.08億股，涉資約4億港元。中國奧園表示，以上認購所得款項凈額約9.98億港元，將用于營運資金及一般企業(yè)用途。
近期遭遇了債券下跌風波的世茂集團也在提振市場信心方面多有動作。
根聯(lián)交所披露，11月5日，世茂集團獲執(zhí)行董事兼主席許榮茂增持，其以每股均價13.95港元增持約1.16億股，涉資約16.14億港元。同日，世茂集團發(fā)布了回購票據(jù)的公告，其在公開市場回購部分2022年7月到期的4.75%美元優(yōu)先票據(jù)，合計150萬美元。
11月7日，新城控股發(fā)布公告稱，計劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。該次贖回的資金來源為其自有資金。
在此之前，雅居樂集團、中國金茂、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，或增持股票等行動，以提振市場信心。
維穩(wěn)效果初現(xiàn)
自救動作起到了部分正面作用。世茂集團的股票和債券回購動作之后，摩根大通發(fā)布研報稱，相信近期股價將保持穩(wěn)定，維持其“增持”評級，目標價22港元。野村證券也在11月8日發(fā)布的研報中指出，世茂集團通過謹慎買地保留了更多現(xiàn)金，維持“買入”評級，目標價43.25港元。
不過，在市場信心缺失的情況下，房企的這些自救動作能帶來的效用或許并不足夠。匯生國際融資總裁黃立沖向記者表示，當前已不是個案問題，而是行業(yè)整體的境遇，有部分房企情況較輕，“部分公司的債券回購動作只是一種維穩(wěn)的工作，并不能改變基本面，沒有太大的作用。”
大股東這一系列動作的背后是近期市場對地產(chǎn)行業(yè)信心的逐步喪失，整個市場近乎無差別地下挫。安信證券固收團隊在近日的一份研報中總結(jié)，地產(chǎn)美元債市場在經(jīng)歷了部分房企估值波動較大、市場分化的兩個階段后，9月中旬開始進入了全面下挫的階段。
“在恒大美元債延遲付息、花樣年超預期違約的沖擊下，市場恐慌情緒迅速蔓延，投機級指數(shù)斷崖式下跌，負面情緒逐漸向投資級傳導，投資級地產(chǎn)美元債指數(shù)明顯下行。”上述研報稱，尤其是10月下旬以來，負面消息持續(xù)發(fā)酵，當代置業(yè)、陽光城、佳兆業(yè)的風險事件不斷沖擊，地產(chǎn)美元債價格普跌。
“本輪地產(chǎn)美元債跌幅明顯大于前兩輪，且范圍更廣，過半房企收益率上行超 10%，中南、奧園、榮盛等美元債收益率上行超50%。”安信證券研報顯示。
“從當前境內(nèi)外債券市場的表現(xiàn)而言，信用風險已經(jīng)越過了個別企業(yè)的范疇，確實在向更多企業(yè)蔓延。”中信證券認為。
與市場信心走向崩潰同步發(fā)生的，還有地產(chǎn)美元債融資持續(xù)受阻。據(jù)安信證券統(tǒng)計，截至11月4日，其統(tǒng)計的樣本企業(yè)今年發(fā)行135只地產(chǎn)美元債，同比下降12.3%，發(fā)行金額413.7億美元，同比下降27.6%，凈融資為-98.9億美元，明顯低于去年同期的300.8億美元。
修復仍需時日
有業(yè)內(nèi)人士認為，短期信心回復的關(guān)鍵，或許還是在于融資端和銷售端的適當放松。而融資端在近日已有暖風信號傳出。
11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，部分公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。這也被市場解讀為房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策或許會有所松動，房企有望獲得輸血。
不過，有房企人士依然對此保持觀望態(tài)度。“應(yīng)該是有這樣的預期，但什么時候能有實質(zhì)性進展，不好說。”某TOP10房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示。
事實上，關(guān)于近期金融機構(gòu)在按揭貸款方面加快發(fā)放的消息，記者從包括合肥、長沙等城市的一些項目處了解到，即便放款有所放松，但在各地預售監(jiān)管資金趨嚴的背景下，房企的資金面也不會因此而得到顯著改善。
而進一步加強預售資金監(jiān)管也成了各大城市普遍的做法。據(jù)中泰固守統(tǒng)計，今年以來，包括北京、天津、成都等在內(nèi)的14個城市出臺了關(guān)于預售資金監(jiān)管政策的文件，大部分都為表現(xiàn)為收緊的趨勢。有房企南京城市公司的人士向記者表示，“南京的相關(guān)政策沒變，但審查更加嚴格了。”
有房企人士認為，不應(yīng)該把希望完全寄托在融資放松上，還是需要想辦法把需要償債的資金提前準備好。世茂集團管理層在日前的投資者交流會上回答關(guān)于未來投資拿地的問題時，也表示，手中的錢要優(yōu)先保剛性兌付，集中資金保證債券的償付。
因此，在信用修復期，利用自有資金償債成為必然行為。“債權(quán)人要重新認可中國房地產(chǎn)行業(yè)，可能曠日持久。這這種情況下，相當多的企業(yè)可能需要有去杠桿的準備，即不斷去化庫存，償還債務(wù)。”中信證券認為。
上述房企內(nèi)部人士也認為，監(jiān)管層設(shè)置“三道紅線”等規(guī)定的要求，目的之一就在于減少房企負債、降低負債率，最有效的辦法就以自有資金還債。
