方興未艾的長(zhǎng)租公寓卻在2018年遇到了多事之秋。在過去的一段時(shí)間，從推高租金到“黑中介”再到“甲醛房”，國內(nèi)長(zhǎng)租公寓走上風(fēng)口浪尖的同時(shí)也暴露出了許多的隱藏問題。這不免讓人聯(lián)想到目前世界上住房租賃市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的美國，從長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“教父”EQR等龍頭企業(yè)的發(fā)展軌跡中，或許能夠?qū)γ绹L(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)租法寶進(jìn)行一番探討。

持有+運(yùn)營(yíng)

房租壓力并不是個(gè)案。近日，美國成本計(jì)算網(wǎng)站HowMuch.net的一組數(shù)據(jù)顯示，在華盛頓D.C.，人均每月必須賺8487美元才能有足夠的錢支付房租。即使是這樣，2017年美國仍有約4300萬租房者，在租房上花費(fèi)4856億美元，總金額創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。充足的需求帶動(dòng)了市場(chǎng)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國長(zhǎng)租公寓已經(jīng)形成了一個(gè)十分成熟的產(chǎn)業(yè)。

相較于中國酒店系、開發(fā)商系、中介系以及創(chuàng)業(yè)系等種類繁多的租賃機(jī)構(gòu)類型，美國的長(zhǎng)租公寓主要分化為持有機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)兩大類，更為重要的是，大多數(shù)開發(fā)商采用的都是“持有+運(yùn)營(yíng)”的模式。而公寓運(yùn)營(yíng)商則多以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，以運(yùn)營(yíng)為主、持有為輔，而這也構(gòu)成了美國公寓運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域重要的專業(yè)力量。

以EQR為例，這種通過收購、建造等方式獲得并持有核心市場(chǎng)房源，并通過高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)使其在美國租賃市場(chǎng)上蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)份額始終名列前茅。數(shù)據(jù)顯示，2015年，EQR直接或間接持有的物業(yè)已達(dá)394個(gè)，分布在12個(gè)州和華盛頓地區(qū)，公寓房間數(shù)共計(jì)10.97萬個(gè)，當(dāng)年擁有數(shù)量在美國公寓型REITs中位居第一。

專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)也是美國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)得以健康發(fā)展的一個(gè)重要因素，且由于輕資產(chǎn)模式易于擴(kuò)張，也使得運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的龍頭企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模普遍高于持有機(jī)構(gòu)的持有規(guī)模。在美國TOP 50公寓中，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)占有率達(dá)15.3%，平均運(yùn)營(yíng)6萬余套公寓，而持有機(jī)構(gòu)市場(chǎng)占有率達(dá)9.6%，平均持有近4萬套公寓。

從擴(kuò)張到精耕

美國長(zhǎng)租公寓的成功模式被世界所認(rèn)可。不久前，旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華就曾提到，她的目標(biāo)是打造中國版EQR。EQR的前半生是超乎想象的擴(kuò)張。1993年上市后，EQR以令人咋舌的月月融資速度飛速擴(kuò)張，僅1996-1997年間通過股票增發(fā)、發(fā)行優(yōu)先股及債權(quán)等方式就進(jìn)行了至少16次融資，融資規(guī)模達(dá)22.838億美元。

但滾雪球般的擴(kuò)張讓EQR吃到了苦頭，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的大幅下降讓EQR不得不考慮精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)。20世紀(jì)90年代后期，EQR開始向區(qū)域聚焦，剝離低收益資產(chǎn)，將更多的注意力放在核心市場(chǎng)區(qū)域。目前，紐約、波士頓等6個(gè)核心市場(chǎng)的占比上升到95%，而非核心市場(chǎng)的占比下降到5%。

作為行業(yè)的龍頭老大，EQR的收縮在一定程度上成為美國長(zhǎng)租市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)后的EQR開始將注意力放到細(xì)分市場(chǎng)的客戶需求上。此前有媒體報(bào)道稱，EQR針對(duì)不同的客戶群體推出不同的產(chǎn)品類型。在增值服務(wù)方面，又提供了便利的租住服務(wù)和多種適應(yīng)性服務(wù)及居住輔助服務(wù)，如搬家服務(wù)和家具折扣，均與特定的服務(wù)商合作進(jìn)行，在搬家業(yè)務(wù)上和zipcar合作，在家具合作上又選擇了Cort Furniture。

近些年來，美國各大公寓運(yùn)營(yíng)商也開發(fā)出了各種個(gè)性化的服務(wù)內(nèi)容。例如美國長(zhǎng)租公寓品牌MAA甚至有一個(gè)名為Open arms program的特別計(jì)劃，該計(jì)劃為患有疾病的租客提供單獨(dú)用的病床房間，甚至還有一些特殊照顧的服務(wù)。而“公寓管理，酒店服務(wù)”也成為了各大公寓運(yùn)營(yíng)商的核心，即便是新型的獨(dú)角獸企業(yè)也沒摒棄這一點(diǎn)，2015年，房屋共享服務(wù)商愛彼迎就曾宣布，公司網(wǎng)站上的房屋租賃將學(xué)習(xí)傳統(tǒng)的酒店行業(yè)。

規(guī)范保駕護(hù)航

美國長(zhǎng)租公寓能發(fā)展到如今程度并非一蹴而就，房租管控早已開始。1980年，美國舊金山灣區(qū)伯克利市就已通過租金控制法令，強(qiáng)調(diào)一是限制租金，設(shè)定年度調(diào)節(jié)率;二是房東只有在拖欠房租、對(duì)住房造成損害等正當(dāng)理由下，才可驅(qū)逐租戶。在提高住房的可承擔(dān)性上，租金控制效果明顯。數(shù)據(jù)顯示，1980-1990年間，舊金山灣區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)漲了106%，而伯克利只漲了54%。

房租管控一直沒停歇。如今美國以租金為標(biāo)準(zhǔn)分出三類公寓。第一類為公平市值公寓，租金隨行就市。第二類為穩(wěn)定租金公寓，受限多，且規(guī)定每年租金漲幅不能超過4%。第三類則為租金管制公寓，政府會(huì)對(duì)一些18世紀(jì)或19世紀(jì)就建造且目前用于出租的房子進(jìn)行一系列管制，包括每年漲租金必須提交申請(qǐng)，且提供充足的理由，如重新裝修房屋、添加一些家電等。

租金調(diào)節(jié)的完善體系反過來抑制房租，也為美國長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供了保障。事實(shí)上，美國對(duì)于公寓規(guī)范化上面下足了功夫，包括硬件、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等都被囊括其中。而美國最經(jīng)典的公寓規(guī)范則要屬1968年出臺(tái)的《公平住房法》，強(qiáng)調(diào)租房不能受到宗教、種族、膚色、國籍、殘障、性別和年齡的歧視。另一方面，房租的押金房東也要開設(shè)專門的賬戶進(jìn)行存放，一年后這筆錢的利息則由房東和租客四六分成，在退租時(shí)退還。

龍頭企業(yè)的管理和服務(wù)模式也為美國的長(zhǎng)租市場(chǎng)提供了一個(gè)范本。以EQR為例，它的運(yùn)營(yíng)模式較有典型性，其主要的四大板塊分為居住服務(wù)體系板塊、居住便利化板塊、社區(qū)建設(shè)及適應(yīng)性服務(wù)板塊。其中居住服務(wù)是重中之重，而這種便利化服務(wù)業(yè)指搬家服務(wù)，畢竟美國70%的出租房屋并沒有家具。而對(duì)適應(yīng)性服務(wù)而言，則有租期可變等服務(wù)，如可以用通過租房積累的積分去買房。這種模式如今也已成為了美國長(zhǎng)租公寓的主要模式。