近年來(lái)，中國(guó)文旅毛利率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。在政策調(diào)控加碼之下，遠(yuǎn)離“三道紅線”能否成為該公司最后的護(hù)身符?
依靠“無(wú)縫銜接”的三次遞表，中國(guó)文旅集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)中國(guó)文旅)赴港上市被外界稱(chēng)之為“有備而來(lái)”。然而，隨著近期房地產(chǎn)調(diào)整政策加碼，已享受多年紅利的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，目前克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)已從今年3月底的高點(diǎn)下跌了約25%。值得注意的是，就在彼時(shí)高點(diǎn)不久之后，中國(guó)文旅第三次向港交所遞交了招股書(shū)。
成立于2018年的中國(guó)文旅，主要業(yè)務(wù)為住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))、景點(diǎn)咨詢以及景點(diǎn)管理、酒店咨詢及管理以及旅游代理服務(wù)。其中，銷(xiāo)售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)為該公司主要收入來(lái)源。根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告顯示，按2020年廣東省江門(mén)房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))的合約銷(xiāo)售總額計(jì)，該公司排名第五位。
據(jù)招股書(shū)顯示，2018年至2020年(以下稱(chēng)報(bào)告期)，該公司銷(xiāo)售度假物業(yè)的收益分別為2.67億元、5.94億元和8.48億元(人民幣，下同)，分別占總營(yíng)收的比重為79.8%、80.7%和87.7%。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，近年來(lái)，中國(guó)文旅毛利率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。據(jù)招股書(shū)顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司毛利率分別為44.8%、43.3%及37.9%。究其根本原因，是由于公司銷(xiāo)售度假物業(yè)的毛利率出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，該公司銷(xiāo)售度假物業(yè)的毛利率分別約為47.3%、43.4%及37%。
中國(guó)文旅對(duì)此解釋稱(chēng)，毛利率下降主要由于2019年及2020年出售不同類(lèi)型的物業(yè)所致。截至2019年末，公司收益主要來(lái)自銷(xiāo)售御瓏灣低層洋房的洋房以及悅公館及御山湖的公寓，而截至2020年末的收益則主要來(lái)自銷(xiāo)售御璽灣低層洋房的洋房以及山湖公館的公寓。因位于優(yōu)質(zhì)的臨湖地段，故御瓏灣低層洋房的洋房毛利率較高，所以該物業(yè)的平均售價(jià)較高。
資產(chǎn)負(fù)債率驟降 有息負(fù)債急增
翻閱最新版招股書(shū)，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，與前兩次相比，中國(guó)文旅本次招股書(shū)的內(nèi)容出現(xiàn)了明顯的變化，而首當(dāng)其沖的便是資產(chǎn)負(fù)債率驟降。
據(jù)招股書(shū)顯示，截至2020年末，該公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為37.9%，凈負(fù)債率為-85.9%，現(xiàn)金短債比為27.1。三項(xiàng)指標(biāo)均符合要求。按照地產(chǎn)行業(yè)的新規(guī)，中國(guó)文旅已變?yōu)榫G檔，遠(yuǎn)離“三道紅線”。
然而，中國(guó)文旅是如何將其資產(chǎn)負(fù)債比率從2018年的632%快速降至2020年的較低水平?
中國(guó)文旅對(duì)此解釋稱(chēng)，主要是由于2019年度溢利及全面收入總額有所增加，以及部分應(yīng)付股東款項(xiàng)資本化作對(duì)集團(tuán)出資，導(dǎo)致股本增加所致。同時(shí)，償還銀行及其他借款也是十分重要的因素。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，中國(guó)文旅能夠償還銀行借款，主要依托于一家金融租賃信托公司。按照約定，中國(guó)文旅必須就日常業(yè)務(wù)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得信托公司的事先同意。
不過(guò)，中國(guó)文旅卻對(duì)此表示，該信托融資安排將不會(huì)影響其對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目公司的控制權(quán)，因?yàn)樵撔磐腥谫Y安排以質(zhì)押恩平金輝煌(中國(guó)文旅間接全資附屬公司)的全部股權(quán)及抵押集團(tuán)擁有的若干物業(yè)(包括使用權(quán)資產(chǎn)、待售發(fā)展中物業(yè)存貨以及物業(yè)及設(shè)備)作抵押，但不涉及轉(zhuǎn)讓集團(tuán)旗下公司的股權(quán)。
報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)文旅信托融資規(guī)模不容小覷。據(jù)招股書(shū)顯示，2019年、2020年，該公司其他借款僅包括約為5.78億元及4310萬(wàn)元的信托融資安排。而報(bào)告期各期末，中國(guó)文旅未償還銀行及其他借款分別約為1.02億元、5.78億元及1.39億元。
在2020年底清償該信托公司的部分借款后，中國(guó)文旅于2021年2月28日再次從該信托公司提取融資3.3億元，此舉令中國(guó)文旅的有息負(fù)債數(shù)值快速上升。據(jù)招股書(shū)顯示，截至2021年2月28日，該公司有息負(fù)債總額為4.15億元，較2020年末該指標(biāo)相比，增加約2倍。
四處違規(guī) 處罰上限近350萬(wàn)元
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在合規(guī)性方面，中國(guó)文旅也是問(wèn)題連連。據(jù)招股書(shū)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司存在四起違規(guī)行為，而這將令其面臨合計(jì)約346萬(wàn)元的最高處罰。
其一，該公司于泉林黃金小鎮(zhèn)租賃的一幅農(nóng)民集體所有土地(卡丁車(chē)用地)上建造及運(yùn)營(yíng)卡丁車(chē)賽車(chē)場(chǎng)及相關(guān)設(shè)施(該項(xiàng)目)，總面積約40000平方米。該項(xiàng)目施工及營(yíng)運(yùn)前，中國(guó)文旅未有就卡丁車(chē)用地的土地用途變更為非農(nóng)業(yè)用途及就該項(xiàng)目的登記備案、規(guī)劃、建造及竣工驗(yàn)收完成必要行政程序及╱或取得必要許可證。
其二，公司租賃及交付或使用印象泉林商業(yè)街的若干物業(yè)，而未就有關(guān)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
其三，該公司未能及時(shí)向相關(guān)部門(mén)提交46份現(xiàn)有租賃協(xié)議以辦理登記。
其四，公司未能為部分雇員作出足額的社保基金及住房公積金供款。
此外值得關(guān)注的是，留給這家文旅物業(yè)開(kāi)發(fā)商的時(shí)間已經(jīng)不多了。據(jù)公開(kāi)資料顯示，該公司于2021年4月23日在港交所第三次遞交招股書(shū)。按照規(guī)定，招股書(shū)的有效期一般為6個(gè)月的時(shí)間。如若在此期間未能通過(guò)聆訊，中國(guó)文旅赴港IPO將面臨第三度折戟。(習(xí)羽)
