今年以來，“控規模、降負債”成了房地產企業頻繁提出的發展方向。與之相呼應，監管層不斷要求房地產企業降低負債規模和負債率。
在此背景下，銀行對于房地產企業的貸款愈加審慎。數據顯示，截至今年6月底，在A股36家上市銀行中，有16家銀行房地產貸款占比較2019年底降低，3家銀行貸款規模和占比均同時降低。
在監管層多次提出“房住不炒”的背景下，銀行下半年持續對房地產貸款進行審慎管理的局面也日漸清晰。《中國經營報》記者從部分銀行了解到，目前，有地方監管部門已經建立了房地產信貸數據周監測制度，據悉該檢測制度持續時間會參考各金融機構對房地產信貸結構的調整程度而定。
部分銀行房地產貸款規模較2019年底下降
日前，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。在此之前，相關監管部門就已有意釋放相關信號，明確房企在未來較長時間內要著重降低負債規模和負債率。
從上市銀行的業績報中可以看出，銀行對房企審慎授信的端倪。近日，A股36家上市銀行公布了2020年半年業績報。其中，西安銀行、重慶農商行和長沙銀行房地產貸款總規模和占比均較2019年底下降。數據顯示，2019年底和2020年6月底，西安銀行房地產貸款分別為165.18億元和137.06億元，占比分別為10.79%和8.30%;重慶農商行房地產貸款分別為80.33億元和72.07億元，占比分別為1.84%和1.52%;長沙銀行房地產貸款分別為88.47億元和76.20億元，占比分別為6.15%和4.79%。
對于房地產貸款規模和占比均較2019年底下降的原因，西安銀行相關負責人向記者解釋道：“我行根據市場變化適時調整優化我行房地產貸款結構，主要與萬達、恒大、碧桂園、中梁、綠地等知名開發商合作，提升西安及周邊的房地產品質。隨著銷售市場火爆及資金回籠加快，部分開發樓盤提前售罄，開發商提前及到期歸還我行開發貸款，我行房地產貸款規模及占比較年初均出現不同程度的下降。”
不僅如此，記者統計發現，16家上市銀行的房地產貸款占各家銀行總體貸款比重較2019年底降低，包括2家國有銀行、4家股份制銀行、5家城商行和5家農商行。
央行數據顯示，今年上半年，房地產貸款增速穩中趨緩。6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額47.4萬億元，同比增長13.1%，增速較3月末回落0.8個百分點。
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者，上半年銀行對房地產領域的融資總體服從“穩地價、穩房價、穩預期”的要求，實際投放金額和增速隨著融資環境的整體改善而改善，更多的是水漲船高，未見明顯放松。
某國有銀行地方分行行長告訴記者，今年上半年，該行對于房地產企業授信變化情況并不大，不過主要是由于此前該行對房地產貸款業務就比較審慎。
某股份制銀行公司部人士坦言，對于好的房地產企業、位置好的項目，該行還是會關注。“不過，今年上半年，我行對房地產企業的授信有所收緊。在總行層面已經對房地產貸款進行余額管控，在整體上不能增加。今年下半年將延續上半年的趨勢，最多是收一筆，才能放一筆。”
“今年上半年，我行新增房地產規模主要是支持地方重大戰略項目建設，支持全鏈條風控體系長期跟蹤的優質公司客戶。”某城商行公司部人士如是說。
銀行加強對房地產信貸結構調整
記者從部分銀行了解到，目前，已經有地方監管部門建立了房地產信貸數據周監測制度，各金融機構要按照規定，每星期報送房地產信貸監測表，上報數據包括房地產貸款余額、房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額等。據了解，該監測制度并非長期制度，持續時間會參考各金融機構對房地產信貸結構的調整程度。
“從我接觸到的房企的情況看，新冠肺炎疫情以后，銀行對房地產企業還是比較友好的。由于房地產行業可以拉動多個行業經濟，疫情之后，房企面臨的融資環境還是比較寬松。”不過，易居克而瑞城市發展部副總經理繆萌告訴記者，面對房住不炒的政策，下半年融資環境可能會逐漸收緊，不僅表現在銀行，各種融資渠道可能都會收緊。
談及今年下半年，對于房地產貸款政策將有哪些變化和調整，西安銀行相關負責人告訴記者，該行會按照“區別對待、有扶有控、綠色環保、結構優化”的信貸政策要求，適時調整房地產貸款授信政策，優先支持資質等級高、綜合實力強、經營穩健的全國性及地方龍頭大中型優質房地產開發企業的重點住宅樓盤項目;優先支持區位優勢明顯、配套完善、開發建設順利的項目;優先投向優質住宅樓盤配套的商用房、重點地區城市旺鋪。
銀行對于房企融資布局的調整，與監管層的方向一致。近日，市場傳言監管部門出臺“345新規”控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”，其一是剔除預收款后的資產負債率大于70%;其二，凈負債率大于100%;其三，現金短債比小于1倍，對房地產企業這個主體從負債率現金流比例上進行了債權融資限制。
中國房地產數據研究院院長陳晟告訴記者，今年下半年，對于有助于房地產行業向上發展的貸款，還是能得到基本保證的，且下半年，整體的貨幣松動可能會有部分資金流入房地產行業。陳晟指出，在此基礎上，為了防止地產過熱、資本過快過多流入地產，主動防范風險，監管層和銀行機構會主動控制資金流入房地產，流向制造業。
“目前中央各類重要會議均強調‘堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段’，秉持調控之弦不放松的定力。下半年銀行房地產金融領域也將繼續進行審慎的管理。”夏丹認為，針對住宅用地成交溢價率較高的地區，如深圳、杭州、寧波等地，結合當地房價上漲態勢，銀行可能配合調控政策做好差別化信貸調整，特定地區貸款額度、利率和放款速度方面或收緊，同時繼續嚴查經營貸等違規入樓市的情況，規范居民消費貸使用范圍。
不僅如此，自8月以來，監管部門已經開出多張關于銀行違規“輸血”樓市的罰單，主要包括同業投資資金違規投向資本金不足、“四證”不全的房地產項目等處罰事項。業內人士認為，上述罰單也體現了監管部門嚴控貸款流向的決心，助推“房住不炒”政策的落地。
對于下一步銀行對于房地產企業授信工作如何開展，工行投行部房地產行業首席分析師柳陽告訴記者，銀行首先應合理控制房地產領域信貸資源的投入，根據國家調控要求和監管規則，制定有關貸款、表外產品和債券投資的增長規模計劃;同時應及時梳理名單客戶，實行動態管理機制。“金融機構在當前約束條件下，需要平衡風險性和收益性，并辯證看待房企的大和小，仔細衡量企業個體發展特征和優劣勢，選好個體客戶的投入。”
柳陽建議，銀行還應該加強對地方小型房地產集團客戶的風險監控，動態跟蹤輿論風險。“從經驗看，地方小型房企在以銀行為主的金融機構運行中出現的行業違約事件最多，因此要對其加強管理。”
