發(fā)家西南的房企藍(lán)光發(fā)展(600466.SH，下稱“藍(lán)光”)，在全國化擴(kuò)張關(guān)口遭遇融資收緊的考驗。
該集團(tuán)新近發(fā)布的中報顯示，今年上半年，藍(lán)光實現(xiàn)地產(chǎn)銷售金額380.6億元，同比下降21.2%;銷售面積417.7萬平方米，同比下降21.1%;銷售均價9111.8萬元/平，同比下降1.7%。單是成都區(qū)域，就比去年少賣了40億元。
藍(lán)光是近兩年崛起的新晉規(guī)模房企。過去三年間，該集團(tuán)營業(yè)收入從245.53億元上升至391.94億元，凈利潤從13.65億元上升至34.59億元，并躋身千億房企行列，逐步從西南向全國擴(kuò)張。
幾年擴(kuò)張之后，瓶頸已開始顯現(xiàn)。上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入158.04億元，同比增長8.72%，去年同期增速為81.51%;歸屬于上市公司股東的凈利潤13.62億元，同比增長7.45%，去年同期增速為104.48%。
報告期內(nèi)，公司毛利率為27.27%，同比下降7.12%;凈利率為9.56%，同比下降7.86%;公司存貨周轉(zhuǎn)率為0.08，同比下降18.81%;經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-83.77億元，去年同期為2.41億元。
該集團(tuán)CEO遲峰曾公開表示，公司近幾年來發(fā)展較快，經(jīng)歷了全國擴(kuò)張，但區(qū)域發(fā)展不是太均衡，城市深耕細(xì)作和區(qū)域資源配置需要進(jìn)一步提升。
數(shù)據(jù)顯示，過去三年，藍(lán)光全口徑新增土地儲備面積分別為568萬平方米、1496萬平方米、1121萬平方米。截至去年末，藍(lán)光總土儲貨值約2700億元，能滿足未來兩年左右的銷售，儲備量在同等級別房企中相對靠后。
今年，藍(lán)光按照“1+3+N”城市戰(zhàn)略布局，不斷強(qiáng)化新一線、 二級及強(qiáng)三線的投資占比。上半年，集團(tuán)新增項目36個，合計建面588.5萬平方米，土地投資額251.4億元，其中76%分布于華東和華中地區(qū)。
東北證券表示，期內(nèi)藍(lán)光拿地金額同比提升40.3%，拿地均價5912元/平方米，同比提升63.7%，主要系高等級城市拿地占比提高所致。拿地銷售比為68.2%，同比提升28.4個百分點。
為支撐拿地資金需求，上半年藍(lán)光發(fā)行公司債7.5億元、美元債4.5億美元、中期票據(jù)5億元;還以自持物業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，發(fā)行辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項計劃10.65億元。
但在上半年市場流動性寬松的情況下，藍(lán)光融資成本未見改善。去年，該集團(tuán)借貸利率已升至8.65%，而今年5月份發(fā)行的一筆2.5億美元票據(jù)，票息率達(dá)11%;2020年度第一期及第二期債權(quán)融資計劃，掛牌利率也高達(dá)10.5%。
頻繁融資后，藍(lán)光債務(wù)壓力有所攀升。截至報告期末，公司凈負(fù)債率為105.69%，較去年年底上升26.6個百分點，主要由于有息負(fù)債規(guī)模增加，上半年有息負(fù)債總額714億元，較去年年底增長20.8%。
不僅如此，藍(lán)光短期債務(wù)占比持續(xù)攀升，現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋率不斷下降。期末該集團(tuán)短期借款92.6億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債225.27億元，在手現(xiàn)金252.7億元，現(xiàn)金短債比僅0.79。過去三年，這一比值分別為1.62、1.74、1.26。
對于后續(xù)房企融資環(huán)境，藍(lán)光認(rèn)為，目前央行的關(guān)注點正在由短期保增長、向中期防風(fēng)險的目標(biāo)再平衡，流動性最為寬松的階段已經(jīng)過去，無論是銷售端還是融資端，房企到位資金可能有所弱化。
這意味著，在行業(yè)整體下行壓力仍然較大，融資環(huán)境再度收緊的情況下，藍(lán)光將面臨更大的銷售壓力和控債負(fù)擔(dān)。
值得注意的是，今年6月，證監(jiān)會核準(zhǔn)藍(lán)光旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)(2606.HK)11,509.02萬股境內(nèi)未上市股份轉(zhuǎn)為境外上市股份，轉(zhuǎn)換后可在香港交易所上市流通，此舉將利于拓寬藍(lán)光的融資渠道、提升公司估值。(孫夢凡)
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