“調(diào)控不大可能放松，房子買下后孩子上學(xué)也用得著。”2月5日，家住大興瀛海的陳小軍夫婦(化名)經(jīng)過幾天的“貨比三家”后，在某大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽下了購房合同。
中國證券報(bào)記者近日走訪北京多家房產(chǎn)中介了解到，今年以來，類似陳小軍夫婦這樣的情況不在少數(shù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房交易量1月份有所上升。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至1月30日，北京二手房住宅簽約9844套。“預(yù)計(jì)1月份二手房住宅簽約突破1萬套。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
價(jià)格下降
“三年沉，三年浮，見怪不怪了。”從業(yè)10年的經(jīng)紀(jì)人老齊2017年8月以來就沒有成交業(yè)績。但作為門店里的老人，老齊的心態(tài)較為平靜。
2017年6月-11月，北京二手房成交量月均一直在8000套左右搖擺，2018年1月似乎從“躺地板”的狀態(tài)開始有所跳脫。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至1月30日，北京二手房住宅簽約9844套。鏈家研究員鐘濤對(duì)中國證券報(bào)記者表示，按照鏈家市場占有率推算，北京全市當(dāng)月的實(shí)際成交量應(yīng)該在一萬三千套左右。
老齊和他的徒弟小侯也感到今年1月份的情況要好些。“最近來問換房的特別多。從我們這個(gè)區(qū)域(亦莊)看，不少人想賣房往城里換。”老齊向記者展示了某大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的房源后臺(tái)。“不少房源雖然‘滿五唯一’，但貸款沒有還完，也著急掛了出來。想趁能換的時(shí)候趕緊換了。”
以陳小軍夫婦購買的萬壽路某國企宿舍來說，某大型房企中介機(jī)構(gòu)的公開數(shù)據(jù)顯示，2017年3月前的半年時(shí)間中，53平方米的小兩居成交總價(jià)在500萬元上下。最高成交價(jià)在2016年12月底，同戶型同面積的房子賣出了575萬元的價(jià)格。此番陳小軍夫婦成交總價(jià)在460萬元。“價(jià)格相對(duì)降了下來。”
陳小軍表示，在銀行工作的親戚建議1月出手。“此時(shí)銀行個(gè)貸額度比較充裕。在執(zhí)行現(xiàn)有政策的情況下，利率有浮動(dòng)空間。”據(jù)記者了解，部分銀行的房貸已回歸到基準(zhǔn)利率不上浮。相關(guān)中介則表示，“我們合作的一家銀行，如果往理財(cái)賬戶上存一筆錢，能夠執(zhí)行基準(zhǔn)利率。”
能換的前提是賣的價(jià)格足夠高，購買時(shí)壓力不大。記者以買房名義造訪多家中介門店時(shí)發(fā)現(xiàn)，較2017年“3·17”調(diào)控之前的價(jià)格，不少區(qū)域二手房價(jià)格出現(xiàn)不同程度下降。
某資深中介人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，四環(huán)區(qū)域的豐臺(tái)區(qū)北大地、五環(huán)區(qū)域的大興區(qū)黃村等地的房源，價(jià)格均有不同程度跌幅。“較去年3·17之前的高點(diǎn)，每平方米少的降幾千元，多的降了近萬元。”
心態(tài)趨穩(wěn)
“二手房交易是樓市重要組成部分，有需求，總有交易。”記者采訪多位二手房買方、賣方等相關(guān)方了解到，大家對(duì)二手房交易的政策環(huán)境和議價(jià)籌碼認(rèn)知越來越清晰。
家住北大地某小區(qū)的李小姐，最近張羅著將自己所住的52平方米的小一居換成位于二環(huán)邊的同戶型小兩居。“老公上班遠(yuǎn)，而且今年打算要孩子。”李小姐1月份接待了不少于10撥看房者，自己則看了位于西城區(qū)達(dá)官營區(qū)域的幾套目標(biāo)房源。“看的那幾套比2016年底時(shí)的價(jià)格降了一些。但那個(gè)區(qū)域小學(xué)校較好，房主不太愿意降價(jià)。”李小姐表示，目標(biāo)房源不降價(jià)，自己這套房降價(jià)空間也就不會(huì)太大。對(duì)接李小姐的中介則表示，現(xiàn)在二手房交易價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，買賣雙方有充足的考慮時(shí)間。
有一些中介仍會(huì)催促交易雙方。買房客老林看了李小姐的房子，中介催促他趕緊下手。“4月份，就得用新版的二手房合同，估計(jì)到時(shí)候稅費(fèi)可能增加。”但老林咨詢了一些地產(chǎn)界的朋友了解到“合同改版沒多大影響”，還是決定“多看房源，精挑細(xì)選”。“老婆和孩子在河南老家，就我自己在北京。買房要多考慮保值升值，多看看沒壞處。”老林說。
自去年“3·17”北京出臺(tái)樓市調(diào)控一系列措施以來，調(diào)控政策涉及首付比例、貸款年限、納稅年限細(xì)化和二套房認(rèn)定等方面。“北京的樓市調(diào)控政策效果明顯，而且應(yīng)該會(huì)長期堅(jiān)持。”某房企資深專家對(duì)中國證券報(bào)記者表示。
調(diào)控持續(xù)
“單月破萬套，并不能簡單地說(二手房交易)回暖了。”張大偉表示。
張大偉指出，從近些年數(shù)據(jù)看，2017年全年北京二手房住宅成交13.6萬套，相比2016年的27萬套下跌50%。“2017年的成交量成為2015年以來最低值。從2017年3月底開始調(diào)控后的全年數(shù)據(jù)看，成交量實(shí)際上低于2014年。”張大偉表示，在調(diào)控持續(xù)的情況下，2018年北京二手房市場成交量將繼續(xù)低迷。
鐘濤認(rèn)為，2018年1月二手房成交量增長是季節(jié)因素和政策因素疊加的結(jié)果。“年末一般屬于剛需集中入市期，且房價(jià)連續(xù)下跌9個(gè)月，不少剛需的購買力開始跟上，因此低總價(jià)的房源消化速度相對(duì)較快;政策因素方面，擔(dān)心合同改版會(huì)增加稅費(fèi)的預(yù)期，導(dǎo)致客戶加快了入市節(jié)奏。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，目前北京二手房市場探底回升，與前期市場成交量較弱有關(guān)。“市場整體仍較弱，但北京這樣的一線城市需求較大，不排除部分月份交易量突破預(yù)期的可能。”他認(rèn)為，春節(jié)前后，不少二手房房主希望回籠資金，促成交易回暖。
北京市在共有產(chǎn)權(quán)房、政策租賃房方面加大供給，預(yù)計(jì)將持續(xù)影響二手房市場成交量價(jià)。張大偉表示，今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)以及合理分配，將進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，抑制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性。(記者 江鈺鈴 董添)
