小區公共收益別成了一筆“糊涂賬”

“公共收益是業主的錢，自己的錢自己怎么還說了不算呢?”沈陽市于洪區某小區業主委員會主任吳佳說。

7月26日，吳佳拿著320名反對“物業使用公共收益做支出”的業主簽字找到物業公司，被以“補充專項維修經費后沒有結余”為由拒絕了。業主長達一年多對公共收益進行追討，至今無果。

2003年施行的《物業管理條例》第十一條明確規定，有關共有和共同管理權利的重大事項由業主共同決定。

《工人日報》記者采訪發現，現實中，常常出現公共收益被物業公司擅自使用，業主委員會追討到手卻面臨監管難、不會花等尷尬狀況。

物業賬面上清楚，用起來“糊涂”

吳佳居住的小區2017年竣工，共有1000余戶業主。《沈陽市物業管理條例》2019年1月1日施行后，物業公司按規定公布了上一年公共收益情況：2018年，小區電梯間廣告、停車場租賃以及南北門市房租賃等收取了42萬余元。同時公布的還有公共收益的主要支出項目，維修垃圾桶、花壇、路燈等公共設施，結余為零。這遭到了廣大業主“擅自動用公共收益”的質疑。

小區公共收益，誰來用，如何用?一直是業主委員會、物業公司雙方的爭議焦點。

我國《物業管理條例》第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。“也就是說，公共收益不一定要用在補充維修資金上，業主大會也可以決定怎么用。”吳佳說。

該小區物業公司維修主管張國鑫則替公司覺得委屈。《沈陽市物業管理條例》施行以來，公司嚴格執行規定，所得公共收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。據他介紹，物業公司在2018年物業費收繳率不到70%的情況下，沒有將2017年的公共收益用在貼補物業費收入的不足上，相反還用來維修小區的公共設施。新條例施行后，公司賬面上沒有結余，經得起第三方審計。

“這家物業公司動用公共收益的程序錯了，業主沒有表決同意。”上海段和段(沈陽)律師事務所律師孟宇平說，5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，2021年1月1日施行的《民法典》第二百七十八條規定，利用共有部分從事經營活動，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。孟宇平認為，即將施行的《民法典》也指明，大部分的業主同意了才可以動用，而不是用完了再通報。

業委會管錢，難以監管、不知如何花

2019年9月至10月，沈陽市鐵西區新湖明珠城小區先后為2000余戶業主發放了每戶一桶豆油和均分25萬元公共收益。這讓同在沈陽鐵西區的另一家小區業主們艷羨。這家小區業委會經討論后希望將小區3年剩余的公共收益16萬元平均發放下去，卻收到了社區的反對意見，“不提倡均分，合理運用公共性收入才是正確行為，做好年度預算比較重要。”

其實，這筆公共收益在提出均分方案之前，曾經連個存放的銀行賬戶都沒有。2019年3月，經協商，物業公司將剩余的公共收益交給業委會。小區業委會主任黃歡告訴記者，業委會不具備法人資格，沒有組織機構代碼，開設賬戶有困難，最后只能開設個人賬戶存放資金。

“沒法監管、沒人監管，這么多錢放我賬戶里，我都覺得恐慌。”黃歡說。她曾建議，設一個有報酬的兼職崗位“公共收益會計”，薪酬從公共收益賬戶里支出，負責管理公共收益的賬務，結果遭到業委會成員的一致反對;有人提出用這筆錢為小區建一個兒童游樂場，很快遭到家里沒有小孩的業主委員會成員反對;有人提出將物業公司二樓閑置房間設置為居民活動室，購買一些室內健身器材和娛樂設施，又遭到一部分人的反對……爭論來爭論去，為了讓每個業主都能享受到收益，才想出均分的辦法。

其實，最開始該小區物業公司曾建議將公共收益轉入物業專項維修資金滾存使用，《沈陽市物業專項維修資金管理辦法》中也有相關規定。這個建議也很快遭到了業主們的質疑：“我們一年交了幾千元的物業費，不用來維護公共設施，為啥非要用收益的錢呢?”“專項維修資金一旦動用，需要通過召開業主大會、房管局審批等諸多手續，收益放進去很可能支取不出來。”

無論誰管，專賬專用、定期公開收支是關鍵

“其實無論錢躺在誰的賬面上都一樣，關鍵是要知道這筆錢如何花出去的，花在了哪里。就是專賬專用、定期公開收支情況。”孟宇平解釋說，業主們不應當聚焦在如何追討公共收益上，而是應該理順如何依法依規將這筆錢用在“刀刃”上。

《沈陽市物業管理條例》第三十八條明確，物業服務企業應當公布公共收益收支情況。業主大會或者業主委員會要求對公共收益進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

“我們太缺懂法律、懂審計的專業人才了。”吳佳說。在任的業主委員缺乏法律、財務相關專業知識，幾個人開會還要圍著電腦查法條。她希望能有公益的法律顧問、財務專家幫助業委會，這樣能夠避免許多物業和業委會之間的糾紛和沖突。

黃歡則表示，雖然錢沒有均分下去，但是她和其他業委會成員正在研究起草一份公共收益使用方案：用其中的70%設立公共設施專項維修基金，20%舉辦親子、敬老、科普等活動，10%用作疫情防控備用金。她相信雖然“花錢”的過程麻煩，但是讓每個業主都受益也算是值得。(劉旭)

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關鍵詞： 小區公共收益