如今，不少融資廣告有這樣一句廣告詞：有了房子，還怕沒錢?但大興法院昨天明確告知大家：民間借貸，以房抵債，在我國(guó)法律中是明令禁止的;而且，近三年來，大量案例說明，以房抵債的借款，大部分是騙局，借款人往往會(huì)失去住房。
北京大興法院統(tǒng)計(jì)，近三年來，該院共受理以簽訂房產(chǎn)買賣合同作為民間借貸擔(dān)保的“以房抵債”類案件52件，今年截至8月31日，已經(jīng)受理12件。
“我國(guó)法律禁止約定到期不能還款以抵押財(cái)產(chǎn)直接抵債。”大興法院開發(fā)區(qū)法庭副庭長(zhǎng)時(shí)亞東說，但實(shí)踐中，為了規(guī)避法律，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同時(shí)，再同時(shí)簽訂一份房屋買賣合同，即將借款人所有或者有權(quán)處分的房屋出賣給出借人，如借款人到期不能還款，雙方即履行房屋買賣合同，由借款人將房屋出賣給出借人。
“這種合同，聽起來很簡(jiǎn)單，就是到期不能還款購(gòu)房合同即生效，但其中法律關(guān)系復(fù)雜，許多‘不明真相’的借款人根本無法把控其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終難以追回房屋。”時(shí)亞東舉例說，由于近年來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，有的出借人臨近還款期限時(shí)故意躲避，惡意造成借款人到期無法還債，這樣把房產(chǎn)據(jù)為己有;還有的出借人獲得售房委托書之后，與第三方買房人惡意串通、低價(jià)轉(zhuǎn)讓，使得借款人難以追回房屋;還有的借款方是同伙形式，一伙人“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環(huán)轉(zhuǎn)讓的后手買受人，這些委托手續(xù)及售房交易從表面上看均具備完備的買賣合同、轉(zhuǎn)款記錄等手續(xù)，隱蔽性非常強(qiáng)，借款人難以抓到虛假交易中的把柄，維權(quán)難度極大，很多當(dāng)事人因證據(jù)不足而敗訴。
今年，還出現(xiàn)了不少公證“以房抵債”的案件。
公證，對(duì)很多人意味著給協(xié)議上了一道保險(xiǎn)，但如果不明白其中的法律關(guān)系和“漏洞”，公證的“以房抵債”合同，帶來的危害更為嚴(yán)重。
時(shí)亞東介紹，對(duì)于房屋所有權(quán)人來說，簽署了經(jīng)過公證的委托書，就意味著受委托人可以直接簽署出售房屋的合同、辦理房屋過戶登記手續(xù)，而無需通知房屋所有權(quán)人。如果遇到不守誠(chéng)信的受委托人或出借人，房屋可能不知不覺就被低價(jià)轉(zhuǎn)賣他人，等發(fā)現(xiàn)時(shí)已難以追回，或者要通過長(zhǎng)期的復(fù)雜訴訟程序才可能追回房屋。
為防范風(fēng)險(xiǎn)，盡量不要采用委托公證賣房這種方式作為擔(dān)保。如果確有需要，應(yīng)當(dāng)明確借款與售房的全流程，與受委托人簽署委托合同時(shí)應(yīng)明確在實(shí)際出售房屋之前應(yīng)該通知委托人，出售房屋的價(jià)格應(yīng)該獲得委托人的認(rèn)可，出售房屋的款項(xiàng)應(yīng)先支付給委托人等等，發(fā)生糾紛后可以依據(jù)委托合同起訴受委托人。
支招
如何主張房屋買賣合同無效？
雖然我國(guó)法律禁止民間借貸以物抵債，但是實(shí)際操作中，法院并不會(huì)一概判定協(xié)議無效。
如果借款人認(rèn)為被騙，想要訴求房屋買賣合同無效，法院提醒，主要需證明兩點(diǎn)：首先，房屋買賣非其真實(shí)意思表示，可通過借條、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、還款記錄等證明此房屋買賣的背景是民間借貸;還可通過委托公證及房屋買賣諸多不合理的地方來證明：委托人與代理人不認(rèn)識(shí)、代理人與民間借貸的出借人關(guān)系密切、委托人未授權(quán)代理人出售房屋的價(jià)款范圍、買房人買房前未看房、房屋買賣合同缺少違約責(zé)任等重要條款等。
此外，還可證明買房人與代理人惡意串通損害了借款人的利益。如售房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)(低于市場(chǎng)價(jià)的70%)， 買房人并未實(shí)際全額支付房屋價(jià)款且代理人未催告、買房人未催告代理人交房等不正常現(xiàn)象。
