在近期首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，房貸利率不斷下行，春節(jié)后不少城市進(jìn)入房貸利率“3”時(shí)代，提前還房貸的年輕人不斷增加。
記者近日咨詢北京多家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，提前還房貸正成為不少人的選擇，多數(shù)銀行都需要提前預(yù)約辦理，排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)至少在一個(gè)月以上。為何人們紛紛選擇提前還貸？是否適合所有人？提前還貸到底值不值？
投資收益比不上房貸利率成主因
【資料圖】
“疫情期間花費(fèi)少了，存了點(diǎn)兒錢(qián)，就想著趕緊把房貸還上。”2021年初在豐臺(tái)區(qū)購(gòu)房的王先生說(shuō)，除了攢下錢(qián)有能力還款之外，由于他買(mǎi)房時(shí)商貸利率為5.15%，現(xiàn)在普通理財(cái)產(chǎn)品利率大多只有3.3%左右，“沒(méi)有合適穩(wěn)妥的投資渠道，跑不贏5%左右的房貸利率，還是早點(diǎn)兒還款劃算！”
“商貸利率已經(jīng)超過(guò)理財(cái)利率了，我的房貸利率是4.5%，市場(chǎng)上找不到這樣利率的理財(cái)產(chǎn)品了，因此我也提前還貸。”白領(lǐng)王女士也有同樣的心態(tài)。
記者從多位房貸族了解到，投資收益比不上房貸利率，部分存量住房貸款利率偏高，是大多數(shù)人選擇提前還貸的原因。
白領(lǐng)宋先生兩年前就加入了提前還貸大軍，他和記者算了筆賬，房貸利率是5.25%，貸款總額330萬(wàn)元，每次提前還貸10萬(wàn)元，月供就少600元。他目前已經(jīng)提前還款120萬(wàn)元，月供從近2萬(wàn)元降到了1.2萬(wàn)元。在他看來(lái)，購(gòu)房時(shí)高位“接盤(pán)”感覺(jué)有些虧，提前還貸的話，省下來(lái)的利息相當(dāng)于賺到的收益，感覺(jué)像是“賺了一筆錢(qián)”，可以及時(shí)止損。
北京多家銀行排隊(duì)至少一個(gè)月
面對(duì)扎堆兒提前還貸的現(xiàn)象，多家銀行表示需要排隊(duì)辦理，辦理提前還貸業(yè)務(wù)需要至少提前一個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間去預(yù)約。也有銀行通過(guò)提高提前還款成本來(lái)抑制客戶提前還款的行為。
王先生最近通過(guò)工商銀行APP預(yù)約了還款業(yè)務(wù)，發(fā)現(xiàn)辦理提前還款已經(jīng)需要排隊(duì)到兩個(gè)月后了。記者以客戶身份致電工商銀行某網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸部同樣獲悉，用戶可通過(guò)手機(jī)銀行預(yù)約提前還貸，現(xiàn)在最早能約到4月末。他還發(fā)現(xiàn)，身邊很多朋友和同事都選擇提前還貸，普遍需要排隊(duì)等待，排上兩三個(gè)月比較常見(jiàn)，“這期間又有不少利息，希望能早點(diǎn)兒排上。”
不同銀行、不同網(wǎng)點(diǎn)針對(duì)提前貸的應(yīng)對(duì)措施有所不同，排隊(duì)時(shí)間有所差異。“沒(méi)想到，還錢(qián)也需要靠搶！”市民李樂(lè)告訴記者，他在建設(shè)銀行APP提前還貸，需要每天下午2時(shí)線上操作預(yù)約，自去年底預(yù)約名額就不好搶了，甚至開(kāi)搶不到1分鐘就顯示名額已滿。建行北京朝陽(yáng)支行客服人員表示：“目前提前還款業(yè)務(wù)量很大，最早也得到2月底才能排上。”
記者咨詢某商業(yè)銀行零售信貸服務(wù)中心工作人員獲悉，可通過(guò)線下辦理提前還貸業(yè)務(wù)，不支持線上辦理。“最近明顯感受到來(lái)提前還貸的客戶越來(lái)越多了，去年年底取號(hào)后大概需要等待10分鐘就可以預(yù)約，現(xiàn)在人多的話，需要排隊(duì)1小時(shí)才能預(yù)約。”這位工作人員說(shuō)，客戶簽字預(yù)約完成后，大概在30天左右后扣款。
不過(guò)也有購(gòu)房者表示，自己所貸款的銀行并沒(méi)有設(shè)置任何時(shí)間門(mén)檻，提前還貸業(yè)務(wù)依然正常辦理。“每年提前還貸兩次，填個(gè)表后申請(qǐng)后一周就能辦下來(lái)，沒(méi)有違約金也不限制額度，還是很順利的。”在一家商業(yè)銀行辦理貸款業(yè)務(wù)的市民和記者透露。
位于上地的一家商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，網(wǎng)點(diǎn)并沒(méi)有提高提前還貸門(mén)檻，正常處理客戶需求，春節(jié)復(fù)工后每天來(lái)辦理的客戶有四五位，這兩天人又少了，“應(yīng)該是碼農(nóng)們剛發(fā)了年終獎(jiǎng)，手里有閑錢(qián)，所以近期提前還貸的人多了些，不過(guò)談不上‘還貸潮’。”
是否提前還貸要看自身情況
近期全國(guó)多地首套房貸利率不斷下行，與存量房貸利息差擴(kuò)大，進(jìn)一步觸發(fā)了提前還貸現(xiàn)象。
2022年LPR已多次下調(diào)，5年期以上LPR總共下降三次，利率LPR利率從4.65%下調(diào)到4.3%；今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，其中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
新政施行后，已有多地調(diào)整首套房貸款利率，并且從起初的三四線城市，向鄭州、廈門(mén)等新一線、二線城市蔓延。貝殼研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，103個(gè)城市中首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線城市8個(gè)，其余均為三四線城市。
什么樣的群體適合提前還貸？“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。
中原地產(chǎn)提示，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)1/3等。
也有金融領(lǐng)域從業(yè)者提醒，盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。手里的資金還了房貸就損失了用它增值的機(jī)會(huì)，去年資本市場(chǎng)表現(xiàn)不好不代表今年也不好，如何評(píng)估自己是要減低負(fù)債還是保留流動(dòng)性，還需看個(gè)人具體資金情況，謹(jǐn)慎做出選擇。
降低存量房貸利率成呼聲
但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，大量的提前還貸會(huì)造成不小的業(yè)務(wù)壓力。個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn)，因此銀行會(huì)傾向于采取更多預(yù)約還款、收費(fèi)等措施。
不少業(yè)內(nèi)人士分析稱，提前還貸現(xiàn)象的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上，想要緩解這方面的壓力，根本辦法還是給存量房貸打折。
董希淼建議，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視，他建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。考慮到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙?/p>
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，要重視存量房貸利率過(guò)高的現(xiàn)象，各地要把“房貸利率下調(diào)”與“房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。
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