（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）距離上一次被三大機構集中下調(diào)評級還不到兩個月，富力地產(chǎn)再次被惠譽、穆迪、標普下調(diào)評級。

12月17日，惠譽將富力地產(chǎn)及其子公司的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“B-”下調(diào)至“C”，相關的高級無抵押評級也從“B-”下調(diào)至“C”，回收率評級仍為“RR4”。評級已從負面評級觀察名單(RWN)移出。

同日，穆迪將富力地產(chǎn)的公司家族評級(CFR)從“B3”下調(diào)至“Caa2”，將富力香港的公司家族評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。

就在前一日，標普全球評級報告表示，將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長期主體信用評級從“B-”下調(diào)至“CC”，展望負面。

而引發(fā)三大機構集中下調(diào)評級的原因是，“富力地產(chǎn)尋求折價要約回購并延長債務期限，因而視該擬議交易為折讓重組。”

票據(jù)贖回折扣價83%

12月15日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金折扣價回購息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25億美元票據(jù)，并計劃尋求該票據(jù)展期半年至2022年7月13日償還，就此征求票據(jù)持有人同意。

具體來看，富力地產(chǎn)共提供A、B兩個要約方案。A方案中，債券持有人可以賣出持有票據(jù)，但每1000美元本金金額的票據(jù)應付價格為830.0美元，相當于折扣價83%；B方案中，債券持有人可以以原價格賣出票據(jù)變現(xiàn)，但只可出售所持票據(jù)的50%，剩余50%需延長至到期日。

值得注意的是，富力地產(chǎn)可根據(jù)現(xiàn)實情況，在投標和投票截止日期前，為方案A或者方案B設定最高接受金額。也就是說，即使愿意折價出售，債券持有人也不一定能賣出其持有的全部票據(jù)。

據(jù)財聯(lián)社報道，在公告發(fā)布第二天的投資者會議上，富力地產(chǎn)鼓勵投資者選擇A選項或B選項，并表示會根據(jù)情況設定A選項和B選項的最高可接受金額。此外，目前能夠確認的最大兌付額度的還沒確定，將于后幾日公布。

更值得一提的是，富力地產(chǎn)可自行決定延長、重新開放、修改、放棄任何條件或終止，直到其決定接受有效的票據(jù)投標為止。而為感謝持有人支持，富力地產(chǎn)將在交割日，按照各方案指令收到合格持有人投票支持特別決議的指令的其他方式，按每1000美元本金支付1.0美元現(xiàn)金的“同意費”。

富力地產(chǎn)表示，向票據(jù)的合格持有人提供發(fā)行票據(jù)以獲得流動性并同意延長票據(jù)到期日的機會，這將使本集團能夠改善其整體財務狀況并使其財務穩(wěn)定。“如果投標要約和同意請求未能成功完成，公司可能無法在2022年1月13日到期時全部贖回該票據(jù)。”

穆迪認為，結合到富力地產(chǎn)應對即將到期債務的流動性較弱，此次同意征求和交換要約的意圖或是為了避免違約發(fā)生。惠譽也認為，同意征求是為了避免破產(chǎn)、資不抵債或干預程序，或傳統(tǒng)的兌付違約。

業(yè)內(nèi)人士坦言，“無論是希望各方配合展期，還是折價回購，富力地產(chǎn)手握現(xiàn)金不足已是事實。”

美元債面臨違約風險

“美元債就是信用債，信用不好是無法發(fā)行新債的。”某房企人士向觀察者網(wǎng)表示，富力地產(chǎn)雖未實質(zhì)違約，但‘預告’違約的舉動已經(jīng)無法在海外正常融資。

此外，富力地產(chǎn)歸為紅檔，無法在國內(nèi)增加新債。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)凈負債率123.5%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率74.9%，現(xiàn)金短債比0.25倍，三線依舊飄紅。

換句話說，富力地產(chǎn)基本失去了國內(nèi)外的融資能力，無法借新還舊導致其即將面臨大量債務到期的尷尬局面。富力地產(chǎn)也坦言，離岸資本市場對這些陸上事件的不良反應使集團難以獲得離岸資本，并限制了集團的融資來源來解決即將到期的債券。

惠譽報告顯示，截至2021年上半年，包括160億元受限制現(xiàn)金，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金290億元，不足以覆蓋將于12個月內(nèi)到期的520億元短期債務。此外，富力地產(chǎn)目前有180億元的資本市場債務，將于2022年到期或可回售。

首當其沖的正是2022年1月到期的7.25億美元票據(jù)，目前富力地產(chǎn)正在為其尋求折價回購和展期。惠譽認為，“即使擬議交易成功完成，其資源和流動性狀況也可能進一步減少，從而使以后的到期債務面臨違約風險。”

換句話說，倘若此舉成功，富力地產(chǎn)仍有一大批剩余債務排隊展期。

雖然富力地產(chǎn)寄希望于合同銷售額以及資產(chǎn)處置解決債務到期問題，但受大環(huán)境影響，業(yè)績并不理想。數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，富力地產(chǎn)總銷售收入約人民幣 1121.7 億元，同比減少4.4%；銷售面積達約881.51萬平方米，同比減少11.2%。

對此，富力地產(chǎn)表示，購房者抵押貸款減少，以及購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商完成項目能力的擔憂，導致房地產(chǎn)銷售減少。

剩下的只有“賣子求生”。12月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布出售廣州國際機場富力地產(chǎn)綜合物流園30%的權益公告，而在此之前，富力地產(chǎn)曾以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權予黑石集團。

據(jù)了解，即使完成這筆交易，富力地產(chǎn)收到現(xiàn)金約12.63億元，并不足以支付于2022年1月13日到期的7.25億美元票據(jù)。

此外，從富力地產(chǎn)過往交易不難看出，富力地產(chǎn)資金流動性承壓。例如，在9月21日，收到來自李思廉、張力的約24億港元股東資金后，富力地產(chǎn)在第一時間用于回購2500萬美元2022年及2023年到期優(yōu)先票據(jù)；6天后，富力地產(chǎn)贖回2021年到期2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率8.875%。

有業(yè)內(nèi)人士猜測，富力地產(chǎn)此舉“預告”違約，或許和其廣州國際機場綜合物流園交易不暢有關。12月13日，富力地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，通函寄發(fā)日期將延長至2022年1月31日或之前。

穆迪預計，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金余額及其營運現(xiàn)金流將不足以在未來12個月內(nèi)償付其規(guī)模可觀的到期債務。該公司將不得不依靠新的融資或資產(chǎn)出售來解決未來12個月的債務到期問題，但鑒于動蕩的市場環(huán)境，資產(chǎn)出售帶來執(zhí)行風險和高度不確定性。

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