NO1:大浪淘沙的市場過程

冬意凌冽，寒風呼呼。

樹梢枝頭的一抹黃葉，顫抖著離開了枝頭，在空中畫了幾個圈，歸于塵土。

破產或許就是這樣的命運。按《破產法》規定：資不抵債是破產認定的關鍵環節。

2019年1月1日，廊坊市欣坊房產破產清算一案發布破產文書。

2019年11月28日，廣州匯港房產公司發布破產文書宣告破產。

在人民法院公告網，輸入“房地產+破產文書”檢索，自2019年1月1日至11月28日，共有459條消息。但仔細翻閱，有一部分不完全屬于房企破產案例。

1 浙江環達緊固件有限公司。經查明該公司資不抵債，其土地房產已由當地政府收儲。

2 山東平陰糧食儲備倉庫。根據房產土地評估價值計算，該倉庫已資不抵債。

3 廣西新愉酒店公司公司。申請人北海望陽房產公司，也是債權人之一(公告文書發布兩次)。

4 上海寧鷹貿易公司。申請人上海萬順房產公司，也是債權人之一。

5 浙江億建房產策劃公司

以上所列舉的只是部分案例，分為三類：第一類是其公司資產包括土地房產。第二類是房產公司作為債權人申請該公司破產清算。第三類是房產行業的附屬關聯公司。

這部分不能算作房企破產案例，占比約20%。涉及“破產清算、重整、終結破產程序”等關鍵詞的房企共有252家。

2018年房地產破產文書是458宗，今年已超過去年，這是大浪淘沙優勝劣汰的市場表現，今年房產調控持續、融資環境收緊、房企壓力加大，破產數量增多實屬必然。破產房企主要是三四線的中小型房企，拿地決策失誤、資金鏈緊張、盲目多元化等三大因素導致企業經營不善，資不抵債引發債務危機而導致破產。

但就此與地產寒冬劃等號，顯然是不合情理的。

2018年年底全國有97938家企業，人民法院發布破產文書公告459宗，占比僅為千分之五，并且算上上節列舉情況，真正破產清算的房企只占有大部分比例，估計破產房企實際占比為千分之四。而在市場環境遇冷的2015年，房地產企業數量減少771家，今年與之相比僅為半數左右。

有進有出，這是大浪淘沙的市場過程。從總的趨勢來說是市場集中度不斷上升，2016年前十房企的占有率為19%，目前占有率為30%左右，集中度提升是一個洗牌的過程，其他行業的發展規律也證明了這一點，汽車行業前五的占有率51%，空調行業是78%，手機行業是83%。

NO2：從加杠桿到減杠桿

目前房地產調控指向兩端，市場端，穩房價穩地價穩預期，防止房價過快上漲所引發的風險，僅今年前三季度各地出臺房產調控措施451次，資金端，融資環境不斷收緊加強監管，強調開發商自有資金占有比率，2019年針對房地產資金鏈收緊的政策已經超過25次，原重慶市市長黃奇帆認為，控房價就是決不允許“背個銀行”炒地皮。市場端與資金端兩端的共同作用都指向一個目標：開發商降低杠桿率，實際上是降低市場風險強化市場穩定。融創孫宏斌在最近一次公開講話中也認為：限價其實是個好事情，首先，它幫助你把開發商的風險降低下來。

而對于房企加杠桿負債經營的增長模式，在孫宏斌看來，這種增長模式，在未來的空間越來越小，將更多依賴經營現金流與股本金來發展。

未來的市場環境是增加穩定性，減少不確定性，弱化房地產行業的可變性因素，讓房地產行業成為經濟發展的壓艙石，而不是地雷陣。穩字當頭，對于房企也是如此，過去市場的杠桿效應，加劇了企業的博弈心態，而忽略了企業自身實際情況與市場環境的可變性，“七口鍋來五個蓋，最后只能靠邊站”，破產房企往往就是這樣。對預期收益做了樂觀估計，而忽略了成本底線的安全原則。如光耀房產選擇城市非核心區域的大盤項目進行迅速擴張，這一類項目的開發往往需要一定的蓄勢周期，使房產開發與區域發展的時間周期一致性，結果項目位于偏遠市郊銷售慘淡，上海的涵璧灣和天津的光耀城就是如此，最終深陷資金困局走上破產重組的黯淡道路。而中小房企自有資金偏少，看到房產形勢紅火，三兩個人湊在一起借助一定的地方資源入場搏一把，內部管理的不專業與不規范，再加上市場環境的變化，個別企業無奈走上了破產之路。

目前房產行業的市場總量是穩定的，2017年商品房銷售總額突破13萬億，2018年是15萬億，今年預計也在15萬億左右;2017年商品房銷售面積是16.9億平米，2018年是17.1億平米，今年預計也在17億平米左右;2017年全國平均房價7911元/平米，2018年是8737元/平米，到今年七月份時9300元/平米。通過這三組數據可以看出：價格行情是穩中有升，銷售總額與銷售面積基本穩定在15萬億元與17億平米兩個數字，目前，我國的城鎮化率約為60%，城市化進程還沒有走完，未來仍有一定發展空間，市場總量也將繼續保持一定規模，15萬億元左右的市場總量今后可能會穩中有降，但一定基礎的市場容量則是長期存在的。

NO3：另有緣由的破產危機

穩定的地產行情，何來寒冬的預兆，但個別企業出現危機，并非是地產行業的因素，而是另有緣由。

曾經排名第215位5的房企銀億集團宣告破產重組，是因為多元化轉型失敗而導致的，2016年銀億轉型為“房地產+高端制造”雙主業，從地產業務抽血，耗資超過120億元，大手筆并購三家國外汽車零部件制造商，同時地產業務在雙主業戰略中地位下滑，陷入發展停滯的境地，2018 年全年銷售額僅 58.5 億元，較 2017年 67.8 億元的銷售額不升反降。這實際上加大了銀億集團的資金杠桿率，2018年，汽車業務受行業影響，未實現業績承諾指標，此時地產業務已不可能大面積輸血汽車零部件制造業務，造成企業遭遇流動性危機，最終走向破產重整。

創立于1988年的華業地產陷入困局，則是20011年收購礦業失敗埋下的隱患，華業涉足礦業失利后并未停下轉型多元化的腳步，而是通過規模舉債收購醫療機構進軍醫療行業，導致企業資金鏈緊張，債券爆雷宣告轉型失敗。

從銀億和華業的案例可以看出，是企業多元化轉型拖累了原有的地產業務，而陷入困局。有安徽第一大房企之稱的國購集團于近日宣告破產重整，則主要是因為操作失誤。

國購集團成立于1993年，目前擁有健康醫療、智能制造、產業地產、現代農業四大產業板塊，2018年，集團位列中國房地產開發企業69強，國購集團主要在安徽省范圍開發商業地產，國購布局的商業地產項目區域板塊內競爭激烈，市場趨于飽和，特別是近年商業地產整體趨勢低迷，反映到銷售端就是回款速度下滑，意味著國購資金鏈承壓較大，對國購現金流提出了較高的要求。可同時國購布局的多元化業務存在著虧損。

國購集團除了房地產業務外，還布局了醫療健康、智能制造、現代農業等。值得一提的是現代農業，國購收購了化肥公司司爾特。2016年10月，國購以15.8億元受讓司爾特1.8億股流通股股份，持股比例25.27%，成為控股股股東。受讓價是8.8元/股，目前二級市場價在4.83元/股，虧損在45%。化肥行業是產能過剩的行業，并且司爾特的產銷率只有72%，對于國購的操作有些不解?同時國購在二級市場投資操作多年來并不順利，有的項目虧損面較大。

國購案例反映了房企多元化轉型戰略的迷茫，是聚焦主業基礎上的多元化還是廣撒胡椒面的多元化?如果國購一直聚焦于商業地產與住宅地產的開發，或許國購又是另外一番局面。

NO4：涼意吹過的日子

不是地產行業不行了，而是過往的觀念和判斷要跟上市場形勢的變化。

穩字當頭的房產市場，房價大漲暴漲的概率為零，同時也是高杠桿時代的結束，市場將進入一個長時間的平穩周期。

不是寒冬，而是初秋或初春，不時有一些涼意。

吹面不寒楊柳風!

關鍵詞： 459家房企破產