近日，中國社會科學院(財經院)與聯(lián)合國人居署共同發(fā)布《全球城市競爭力報告2018-2019：全球產業(yè)鏈：塑造群網化城市星球》(以下簡稱“報告”)。報告指出，城市房地產泡沫是當前全球城市經濟泡沫的重要表現，房價過高或者過低對城市競爭力的提升都有影響。
報告認為，從全球城市經濟房價泡沫看，房價與城市競爭力關系的復雜性主要體現在：一方面，當房價位于合理區(qū)間時，房價及其波動會促進城市經濟發(fā)展、科技創(chuàng)新以及產業(yè)升級，進而提高城市的競爭力。另一方面，當房價過高或者過低時，對城市競爭力的提升都是不利的。
報告舉例稱，一些城市的競爭力與房價實現了共同良性增長，而一些城市過高或過低的房價則阻礙了城市競爭力的提高。例如：20世紀80年代后，硅谷、曼哈頓、慕尼黑等地區(qū)在經濟崛起的同時房地產業(yè)也日益繁榮;90年代的日本東京、大阪等城市房價泡沫的破裂對城市發(fā)展產生了明顯的負面影響;進入21 世紀，馬德里等房價瘋漲、爛尾樓嚴重積壓，也一度瀕臨破產，美國次貸危機中房地產衰退更是引起經濟劇烈波動，華沙、布達佩斯等東歐城市則陷入了低房價與城市經濟停滯不前共存的不利困境。
報告認為，城市房地產市場存在較強的馬太效應，直接表現是房地產價格變動趨勢與房地產價格水平的正向關聯(lián)。作為馬太效應的長期結果，全球城市房地產呈現較強的兩級分化態(tài)勢。受馬太效應的影響，高房價城市會日益偏離其基本的經濟地理條件，形成房地產泡沫。
以房價收入比為房地產泡沫的衡量指標，將發(fā)展中經濟體城市和發(fā)達經濟體城市進行對比。無論發(fā)展中經濟體還是發(fā)達經濟體，城市房地產市場價格與房價收入比均呈現正向關聯(lián)，即城市房地產價格越高，城市房地產的泡沫問題越顯著。發(fā)達經濟體與發(fā)展中經濟體的城市房地產存在較大差別。以房價收入比 3-6 為城市房地產價格的合理區(qū)間，則發(fā)展中經濟體中較大比例的城市存在較高的房地產泡沫，而發(fā)達經濟體的房地產泡沫相對較小。
報告指出，發(fā)展中經濟體較高的城市房地產泡沫差異意味著城市房地產市場的發(fā)展與其經濟地理優(yōu)勢大幅偏離，但是，這些偏離并不意味著經濟地理劣勢的城市可以實現房地產市場的繁榮。與之相反，只有經濟地理優(yōu)勢較高的城市才有著更高的房地產市場價格，中國北京、印度孟買、阿聯(lián)酋的迪拜等城市莫不如此。
