央行降準 樓市解渴？
10月7日，央行宣布降準。作為資金密集型行業(yè)，房地產行業(yè)也高度密切關注本輪降準給樓市帶來的影響。此前長期處于緊縮狀態(tài)下的貨幣政策讓眾多房企正在感受資金鏈緊繃的壓力。
業(yè)內人士認為，本輪降準將起到穩(wěn)預期、穩(wěn)經濟的作用。同時降準無疑給地產行業(yè)發(fā)出了積極信號。降準將有利于降低房企的貸款成本，從而提高開工量，減少土地流拍流標現象;降準或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發(fā)放力度的增加;另外，對一些地產相關業(yè)務，如長租公寓、集體用地建設等貸款融資都有積極作用。
地產或間接受益
10月7日，央行宣布自10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，置換約4500億元MLF，并釋放7500億元增量資金。央行相關負責人表示，此次降準的主要目的是優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場的流動性結構，增強金融服務實體經濟能力。
此前4月17日，央行已進行過一次降準置換MLF，釋放了4000億元增量資金。對此，外界預測算上本輪更大規(guī)模的降準，貨幣政策可能有松動跡象。
對此，央行相關負責人表示，再次降準置換MLF并不意味著貨幣政策取向發(fā)生改變，穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變。本次降準仍屬于定向調控，降準釋放的部分資金用于償還中期借貸便利，屬于兩種流動性調節(jié)工具的替代，而余下資金則與10月中下旬的稅期形成對沖，因此，在優(yōu)化流動性結構的同時，銀行體系流動性的總量基本沒有變化。
一位財經人士分析表示，穩(wěn)健中性的貨幣政策，意味著不搞大水漫灌，央行這一輪降準目標是保證市場的流動性，精準向實體經濟注水，目標不是樓市、股市。只要房地產市場調控不松，央行降準預計對房地產市場的影響非常有限，房地產企業(yè)仍應做好過冬的準備。
中原地產首席分析師張大偉則認為，此次降準不是貨幣政策的全面轉向，還需要繼續(xù)看后續(xù)，但樓市必然有所獲益。
“按照以往的經驗，樓市依然會獲益。”易居智庫市場研究總監(jiān)嚴躍進分析，此前每一次降準，無論是直接還是間接，樓市都會有較為積極的反應。本次降準的宏觀背景，是實體經濟增速的進一步放緩。同時，房地產市場已經得到基本控制。
緩解無錢拿地
和碩地產首席分析師郭毅表示，降準有利于流動性的寬松，對于資金密集型的房地產行業(yè)來說，將形成一定的支撐，有助于穩(wěn)定樓市，提高開工量，減少各地頻出的土地流拍流標現象。
資料顯示，一段時間內，房企拿地的積極性有所減弱。
據統計，2018年1-8月，隨著房地產調控政策的持續(xù)深化，加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力不斷加大，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質地塊遭遇流拍。
相關機構公布的數據顯示，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數的4.8%，較2017年上升1.2個百分點。
北京土地市場也表現不盡如人意。據我愛我家市場研究院數據，2018年上半年，北京土地供應合計17宗，供應建設用地總面積為126.36萬平方米;土地成交合計31宗，成交建設用地面積總計為262.88萬平方米。與2017年上半年65宗供應用地相比，土地供應數量減少73.85%，供應建設用地面積相應減少70%;土地成交數量減少36.73%，成交建設用地面積減少22.86%。
業(yè)內人士分析，成交下滑與供應有關，但開發(fā)商拿地預期下降也是事實。
全國范圍內，包括融創(chuàng)、恒大、泰禾在內的眾多千億房企在今年前9個月拿地數量都有明顯下滑。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，恒大戰(zhàn)略正在從三高一低向三低一高模式轉變，其中最主要的核心就是降負債。恒大今年上半年負債率大幅下降的原因之一，就是得益于企業(yè)在土地儲備的擴張速度上有所降低。
融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也公開表示，房地產企業(yè)最大的風險便是在于買貴了地。融創(chuàng)避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。
今年上半年，拿地排行榜單排名前十名開發(fā)商中，國企央企占比達到一半，這在以前并不多見。這得益于貨幣趨緊的背景下，國企融資成本和渠道優(yōu)勢的同時，也反襯出市場整體的資金壓力。
“房企拿地謹慎與資金緊張直接相關”，嚴躍進表示，降準后將有效降低企業(yè)的貸款成本，對于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用的，有助于企業(yè)獲得新資金來源。
房企仍舊為錢所困
本輪降準目標并非“救市”，說“穩(wěn)市”還差不多。相關人士指出，對于房企而言，短期內借助外來資金迅速改善趨緊的資金狀況難度依舊很大，開發(fā)商仍需“自救”。
實際上，加速回款已是當前房企的共識。開發(fā)商包括品牌房企在內，全國范圍內房企打折促銷政策不絕于耳。北京樓市上，國慶期間包括萬科、城建、恒大均推出“多盤聯動”價格優(yōu)惠活動，北京市場上，單個樓盤的優(yōu)惠促銷更是不勝枚舉。
其中，部分城市的樓盤甚至打出了7折左右的“深折”，一些城市房價整體下探趨勢開始顯現。業(yè)內人士預測，如果市場依舊沒有回暖跡象，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現，即便當前各地已有因樓盤降價而引發(fā)維權的情況出現。
此外，為改善資金狀況，一些房企在內地A股上市日益困難的情況下，眾多中小房企爭相赴港尋求上市。9月，恒達集團、銀城國際、德信中國紛紛向港交所遞交IPO上市申請。截至目前，今年以來已有8家房企開啟赴港上市計劃。但這些房企也將面對港股普遍對內房企估值并不理想的現實。
另一些房企則在年內尋求發(fā)行超短期融資券。據不完全統計，8-9月內就有江蘇中南建設、富力地產、華夏幸福等多家品牌房企發(fā)布公告稱，擬發(fā)行或發(fā)行25億-100億元不同規(guī)模的超短期融資券。
業(yè)內人士分析，此類債券優(yōu)勢是到賬快，缺點則是還款周期短，一般還款期為270天。如果不是為應急，并非最佳選擇。
有專家分析，當前三四線城市受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響已開始回落;地產調控趨嚴以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產市場加快回落;一線城市房地產保持價格陰跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。
面對當前的局面，萬科甚至喊出“活下去”的口號。以萬科為代表的房企把回款指標當作了超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。截至目前，萬科年內6300億元回款目標完成尚未過半。
隨著融資環(huán)境日益收窄，高度依賴資金支持的房地產行業(yè)愈發(fā)顯得形勢嚴峻。降準未來對地產行業(yè)的影響絕非普惠，收益的仍是那些有規(guī)模有實力的大品牌企業(yè)。郭毅認為，資金仍將向龍頭房企集中，“強者恒強”的局面會得到強化。
“降準以后，或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發(fā)放力度的增加。同時，降準將帶來長租公寓項目、農村集體建設用地等地產周邊創(chuàng)新業(yè)務的利好。”嚴躍進如是表示。
