租客按時還貸，房東卻被中介拖欠房租;相關部門發文，強調不得惡性競爭搶房源，不得期限錯配，要求嚴控杠桿率
上萬億的市場規模引來各路資本覬覦，潮涌背后泥沙俱下，步子邁得很大的租金貸已引發巨大爭議。
租金貸的存在解決了租客，特別是剛步入社會的大學生最現實的“囊中羞澀”的問題;不過另一面，托管中介“深度介入”租金貸，操作沉淀資金，又使得租金貸變得風險重重。
目前租金貸領域風險已冒頭。不久前上海長租公寓運營商“愛生活愛公寓”資金鏈斷裂。8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司(下稱“鼎家”)亦由于盲目擴張導致資金鏈斷裂，傳出爆倉消息，成為首家破產的長租公寓。
9月30日，為防范個人“租金貸”及相關業務風險，上海金融辦在國慶節前聯合了上海市住建委、上海市房管局、人民銀行上海分行及上海銀監局等五家監管部門，聯合發布《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》(下稱“通知”)。
新京報記者注意到，本次通知的十項舉措直指目前由租金貸引發的資金期限錯配、沉淀資金、哄抬租金、惡性競爭搶占房源等問題。通知要求，代理經租企業(即托管中介或長租房服務公司)應當嚴格把控自身杠桿率，密切關注企業流動性。個人“租金貸”(即租戶的租金貸)的放款周期，應當與代理經租企業向房東支付租金的周期相匹配。
記者發現，租金貸已成為一些托管中介的“標配”，而期限錯配引發的沉淀資金正成為托管中介收儲房源或收購同行的資金來源。
租金貸亂象
近期，市場上一些房屋托管中介、長租公寓中介服務公司，聯合互聯網金融平臺、金融機構等貸款機構開展“房租貸”業務。
7月25日，新京報記者以租客身份，到蛋殼公寓找出租房，就遭遇了租金貸。記者發現，如果租房，自己并不會像以往那樣給房東交納租房款，而是需要簽租金貸合同，而收款方并不是記者。從借據及合同詳情上看，新京報記者總的借款金額為24530元，年利率為9.86%，總利息為1154.34元，收款方為紫梧桐(北京)資產管理有限公司，每月還款為25日，貸款發放人為微眾銀行，借款用途處寫明為租房。官網信息顯示，成立于2015年初的“蛋殼公寓”系紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下品牌。
在此模式下，房屋租賃由房東、租客與托管中介之間的關系，變成租客需要向租金貸平臺貸款，而托管中介則為該筆貸款的實際收款人。租金貸或房租分期貸款由此產生。
在整個房租貸資金鏈條中，新京報記者發現，來自持牌消費金融公司或城商行的資金，通過一些助貸平臺，以“免息”、分期為誘餌，讓租房變成了現金借貸資金鏈條上一環;而一般房租貸平臺以年付形式支付給托管中介的資金用途，除被托管中介支付房東房租外，還被挪作搶房源、并購同業、償還房租貸分期手續費等。
有中介涉租金貸糾紛
“當初就想圖個省心，結果現在成了鬧心”。被房租貸殃及的董女士對新京報記者說。
2016年董女士將自己在順義的一處兩居室，托管給位于順義的一家名叫北京艾斯家科技有限公司(下稱“艾斯家”)的旗下的番薯公寓長租中介，為期5年。
除了不用操心、不用管家裝和維修、不會破壞房屋原有結構等承諾外，逐年上漲5%的年度房租遞增額也吸引了不少房東，而付款方式也是由托管中介以“押一付三”的形式銀行轉賬。
然而最近，很多房東沒有如期收到這家公司的房租打款，而他們的租客卻仍在每月按時還款中。
房東丁先生告訴新京報記者，今年一季度該交房租時，托管中介逾期21天后才向他的賬戶打款。另一房東采取了強制收房并去了艾斯家位于順義的線下門店，該房東表示，“我是6月1日應該(被)打款，結果遲了近20天。中介電話不接，短信不回，我才去的門店”。
現在情況類似的把房屋托管給艾斯家的房東，已決定將他們的托管中介告上法庭。
激起房東們憤怒的不光是拖欠房租，房東業主們還發現當初跟自己有承諾的托管中介，在不告知的情況下搞群租、打隔斷，破壞房屋，甚至在沒有通知自己的情況下，疑似悄悄將托管中介公司本身“易手他人”了。
而接手方是一家名為昊園恒業的公司。如圖所示，昊園恒業涉及租金貸。
董女士現在加了一個順義房東業主群，這些同董女士一樣的房東們正在通過司法手段解決自己與艾斯家的合同，“拿回”屬于自己的房子。
“我簽的合同是艾斯家，已經兩年多了。但6月份收的房租卻是另一家托管中介公司的法人王四會用私人賬號轉賬的”。同為房東的李智(化名)告訴新京報記者。
在上百人房東維權群中，記者發現很多房東均是由托管中介法人私人賬號轉的房租。其中幾位房東還向新京報記者提供了銀行賬戶對賬單。在付款人一欄中，記者看到的是“王四會”的名字和他中國農業銀行的個人賬戶。
李智(化名)是房東業主群里一位比較活躍的成員，他告訴新京報記者，前段時間由于不按時打房租艾斯家告訴他原因稱，“公司在整合”。這時，李智才知道原來自己簽的托管中介已被收購，“但具體是誰收購的，什么時候收購的就不知道了。”一些房東業主從租客那得知是一家名為北京昊園恒業房地產經紀有限公司(下稱為“昊園恒業”)的房屋托管中介公司，而且租客現在已經在一家名為“元寶e家”的第三方貸款平臺上，“押一付一”每月以“分期還款”的方式繳納房租。
在這種“押一付一”的房租貸模式下，新京報記者發現，租客的押金與房東的房租一樣，也是經由“王四會”在中信銀行的個人賬戶流轉。
被房租貸殃及的不僅是房東，還有租客。
現住北京朝陽區的某公司職員馬明星就陷入了房租貸漩渦。他在2017年7月22日與北京中燁盛源房地產經紀有限公司(下稱“中燁盛源”)簽訂房屋租賃合同，后因房東房租被托管中介拖欠，在2018年2月10日馬明星被房東要求搬出房屋。
不過至2018年2月1日，馬明星每月都按時付房租款。不過這期間，在2017年8月26日馬明星被通知，原托管中介中燁盛源已被昊園恒業合并，原中燁盛源的租客需要與昊園恒業變更租賃合同。于是馬明星在2017年11月16日與昊園恒業、元寶e家簽訂三方參與的房屋租賃合同。
在這份三方合同中，寫明：馬明星的房租租賃期限自2017年11月16日至2018年8月31日止，支付方式為押一付一，每次需提前一個月繳納下次租金。馬明星于2017年11月18日向昊園恒業法人王四會的賬戶轉賬單月房租1640元作為押金。
此后，馬明星一直按時還貸。不過2月以后房東未從中介處收到房租款。
被房東要求搬離的馬明星為解除這份三方租賃合同、拿回支付給元寶e家和昊園恒業的房租款以及押金，將昊園恒業告上法庭。2018年5月7日，北京市朝陽區人民法院做出了判決。
法院判決，馬明星與被告昊園恒業于2017年11月16日簽訂的合同于判決生效之日起解除;被告昊園恒業于判決生效之日起7日內返還原告馬明星押金1640元;被告昊園恒業于判決生效之日起7日內返還原告馬明星2018年2月10日至2018年3月31日期間的租金2753元等。
背后的資金池
天眼查顯示，昊園恒業與之前所述的艾斯家法人，分別為“王四會”、“白云峰”。昊園恒業工商注冊時間為2014年1月14日，認繳的注冊資本金為5000萬元，但是實繳資本只有50萬元。王四會既是昊園恒業的法人，同時也是實控人。而艾斯家的成立時間則比昊園恒業晚了一年零八個月，由白云峰持股60%的北京生活小宅科技有限公司全資控股。但從企業與高管的工商關聯關系上看，昊園恒業與艾斯家并無交集。
而這家全稱為元寶億家互聯網信息服務(北京)有限公司的“元寶e家”分期消費金融平臺，于2016年3月23日創立于北京，實控人名叫宋建。來自其官網的消息，宋建曾做過P2P網貸。其副總裁、監事靳寶珠在今年6月21日“第五屆FEA消費金融國際峰會”上曾介紹過，元寶e家從2016年至今全國的用戶規模近60萬人。
“元寶e家”其資金來源的“大頭”來自傳統金融機構。據馬明星提交給法庭的名下民生銀行個人賬戶對賬單顯示，馬明星月付給“元寶e家”的房租貸款以及由昊園恒業支付的分期手續費(利息)等款項，實際流向了晉商消費金融股份有限公司。而作為持牌的消費金融公司，晉商消費金融股份有限公司的實控方為持股比例40%的晉商銀行股份有限公司。
馬明星急于解除合同還在于，合同的“關于了解及使用租房分期平臺業務的說明”中寫明：如租客沒有按時還款，昊園恒業或元寶e家將提醒及催促租客及時還款，如15天以后租客未還款(交房租)，元寶e家將采取相關措施，結果將會導致租客征信記錄不良，租客對此完全知曉，并自愿承擔相關責任。
據官網，2017年6月元寶e家正式與昊園恒業達成戰略合作協議，成為后者與租客合同中目前唯一一家租金貸平臺。靳寶珠曾提到“審核通過后將款項直接受托支付給托管中介公司，資金嚴格做到了專款專用”。
“元寶e家與昊園恒業之間是否采用公對公賬戶”?新京報記者就此問題向多位網絡小貸業者及房屋托管中介請教，得到的答復為鑒于雙方的“戰略合作關系”，房租貸平臺與托管中介之間的借貸資金的往來應該是公對公賬戶。
新京報記者在查看租客、房東分別與托管中介簽的合同，以及由中國裁判文書網搜索到的關于昊園恒業近期與租客的判決文件——租客的月付、房租貸平臺的年付以及房東的季付(如全景圖所示)——出現的局面是同一筆資金流在時間上出現了錯配，如果再加上“王四會”私人賬戶以及公對公賬戶的房租貸資金流向，托管中介疑似操作多個賬戶，其隱藏的資金池問題浮出水面。
涉事中介上失信黑名單
互金行業研究人士(原網貸之家研究院院長)于百程告訴新京報記者，房屋托管中介或長租公寓服務公司選擇用法人個人賬戶來進行資金的收取和支付，是屬于不規范的行為。從企業來講，有避稅上的考慮。
在“信用中國(由國家發展改革委、人民銀行指導,國家信息中心主辦)”官網上，新京報記者看到，昊園恒業被列入失信黑名單之中。執行法院是北京市第三中級人民法院;失信具體情形為“違反財產報告制度”;發布和最新更新日期為2018年8月13日。
在深圳互聯網金融協會8月27日的風險提示中，明確指出，“服務商通過對房屋租賃合同條款進行設計，在未對租客進行充分地風險提示的前提下誘導租客與互聯網金融平臺簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵占他人財物，造成租客、房東合法利益的重大損失。該業務模式以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義，實際具有非法侵占他人財物的特征，形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大。”
同時，提示中指出，“押一付一”看起來很美好，但在實際操作中，租戶在不知情的情況下承擔了貸款資金被服務商挪用的風險。此外，少數服務商及其高管涉嫌職務侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規行為。租客和房東存在損失資金的風險，容易產生租賃合同糾紛。
收購20多家中介品牌擴張
陳凡(化名)近來在順義南法信的旭輝26街區收房，每次去新房時，她會看到到處都是托管中介廣告，甚至貼在車上。“大家都在搶房源嘛”，一位中介這樣解釋。
記者調查發現，很多中介都在采取“拿房―出租―融資―再拿房”的模式。
不久前，上海長租公寓運營商“愛生活愛公寓”(下稱“愛公寓”)因資金鏈斷裂，通過股權出讓的方式尋求融資。8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司(下稱“鼎家”)由于盲目擴張導致資金鏈斷裂，傳出爆倉消息，成為首家破產的長租公寓服務商。
為何會在大量年付資金流向托管中介時，反而出現資金鏈斷裂，甚至“崩盤”現象?記者調查發現，除了收儲房源，大量并購同業，成為資金的第二個出口。
在北京市朝陽區人民法院2018年5月7日的對馬明星案的一紙民事判決書上，新京報記者注意到，明確寫著中燁盛源在2017年8月26日被昊園恒業合并。
但似乎與艾斯家的情況一樣，天眼查顯示，2016年3月24日中燁盛源變更了法人與實控人，現為白井林，且其名下目前只有中燁盛源一家公司。在股權關系上與昊園恒業無任何關聯關系。
目前，在昊園恒業名下只有一家名為北京美麗家園房地產經紀有限公司(下稱“美麗家園”)的被投公司，昊園恒業的持股比例為99.9%。在2018年2月13日，美麗家園做了法人與投資人的工商變更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美麗家園余下的0.1%股權。
艾斯家的房東業主蘇天(化名)對此這樣告訴新京報記者，“美麗家園在順義的后沙峪有個做公寓托管中介的門店，被昊園恒業收購了。與之類似，昊園恒業以入股的方式間接收購艾斯家旗下的番薯公寓。”
對于昊園恒業的同業并購，在其戰略合作伙伴元寶e家的官網上，新京報記者看到了相關信息。據其介紹，昊園恒業2017年用5億元，以其旗下的長租公寓品牌“一銘公寓”為主軸，支撐起并購大戰略，一舉拿下東升和大成。此前，一銘公寓就已經成功并購包括大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓、宏源嘉業、昌泰地產、美澳地產、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬興偉業、摯信偉業、萬勝佳和、興家助業、友家偉業、京城廣廈加盟店、興興家業、天成地產等在內的近二十家行業品牌。此次成功并購東升和大成之后，一銘公寓在通州板塊覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%，居兩個板塊首位，取得了北京東部地區長租公寓品牌覆蓋率第一的驕人成績。公寓管理數量從原來的5萬余間，增加到7萬間，在2017年年末房屋管理數量將突破10萬間。
按其戰略合作伙伴元寶e家的說法，昊園恒業的拓展速度相當驚人。新京報記者對比了其同業的速度數據，據為蛋殼公寓資產支持專項計劃ABS提供法律服務的國浩律師事務所官網披露，今年7月3日“天風-蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”項目獲得上交所出具的掛牌轉讓無異議函時，蛋殼公寓房屋管理超12萬間公寓。
從以昊園恒業為代表的房租貸資金鏈流向圖中，還可以看到其他的資金出口。
在這種托管中介“深度參與”的模式下，從外匯入托管中介的資金包括租客押金、租金貸平臺支付的租客房租(年付);而托管中介資金的流出則主要包括向房東季付的房租、支付給租金貸平臺的分期手續費(利息)，以及承諾的向房東逐年遞增的“優惠”。這三塊因其是以月或季度為結算單位，容易引發托管中介的短期周轉危機。而房東房租款被拖欠的問題，目前，已成為一些托管中介被房東集體訴訟的最主要原因。
對此，于百程的看法是，房屋托管中介或長租公寓服務公司如果把資金挪作他用，風險會比較高，因為托管中介畢竟通過房租貸平臺收取了租客一年的租金，累積資金量會比較大，這中間存在資金的留存與操作上的時間差。
“它如果只是賺差價，不采用金融手段，整個杠桿還好。但如果托管中介手中留存的資金被用于其他經營上，例如收購同業、或是進股市或是其他資本市場，這對于它本身的資金管理、經營管理、對經濟周期的判斷、本身的運營體系，都要求極高。”于百程說。
9月30日，為防范個人“租金貸”及相關業務風險，上海金融辦在國慶節前聯合了人民銀行上海分行及上海銀監局等五家監管部門，聯合發布《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》。通知的十項舉措直指目前由租金貸引發的資金期限錯配、沉淀資金、哄抬租金、惡性競爭搶占房源等問題。
此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，開通打擊“黑中介”投訴舉報專線。據北京市住建委通報，北京昊園恒業房地產經紀有限公司、北京自如生活資產管理有限公司、北京美麗家園房地產經紀有限公司，都在這份涉嫌存在違法違規問題的23家中介機構名單中。當日公告主要反映的52條投訴舉報內容中，包括了哄抬房租、打隔斷群租、從事租賃業務未報送信息、強制貸款付租金等八類問題。
