在調控政策持續收緊背景下，房地產行業洗牌加劇，激烈的市場競爭也在考驗著房企的資金實力。記者近日在廣東、安徽、重慶等地調研發現，今年上半年全國房地產市場保持總體穩定，房地產貸款總體信用風險可控，顯性風險不大，但個別隱性風險值得關注，中小房企資金鏈風險就是其中之一。
業內人士表示，在“堅決遏制房價上漲”的大背景下，下半年樓市調控會更加嚴厲，部分中小房企資金鏈吃緊，或將風險顯性化。建議繼續擰緊“水龍頭”，防止違規資金流入房地產市場;另一方面，政策層面要合理引導預期，以“打隔斷”方式精準處置風險點，防止問題蔓延。
中小房企融資能力較弱
風險隱患不得不防
在去杠桿和鼓勵資金進入實體經濟的大環境下，資金鏈緊張是當前房地產企業共同面臨的難題，其中以中小房企資金難題最為突出。從自身內在情況而言，中小房企資金規模實力較弱，抗風險能力相對大型房企先天不足，從外部融資現狀分析，中小房企融資能力也相對較弱，金融機構更不待見，可謂是“內外交困”。
“我隨時都有資金鏈斷裂的危險”，中部省份一位不愿具名的中小房企負責人說，因為兩宗地合并審批過程遭遇意外因素，樓盤商品房預售證審批要推遲兩三個月，拿不到預售證就無法開盤銷售，現金流無法及時回收，正在開發中的樓盤隨時都有可能爛尾。資金吃緊導致樓盤可能出現爛尾的風險，對于部分房企而言是無法回避的挑戰。
“前腳緊趕著后腳，一環緊扣一環，資金鏈始終都是緊繃著的，一旦某個環節出現問題，整個項目就面臨崩盤的危險”，一名銀行金融機構監管系統有關負責人告訴記者，一些中小房企自身資金并不充裕，在建設環節靠施工企業墊付工程款，先把這個框架搭起來，然后去銀行貸款，拿到商品房預售許可證后立即就賣房子，資金回流后，再把銀行貸款還了，現金流立刻就好轉了。如果賣不掉的話，企業資金鏈就會一下子變得特別緊張。
記者采訪到的皖北地區的一家房地產企業就屬于這種情況。該企業原來是做加工制造業的，后來進入房地產領域，在一地級市開發了一個占地100多畝的樓盤。
該企業負責人告訴記者，按照計劃，他現在應該可以拿到二期房地產預售證可以資金回款了，但是因為審批問題商品房預售證遲遲辦不下來，導致無法預售，資金無法回流，他不得不挪用名下的其他生產型企業的現金，用來救急周轉。如果再這樣拖下去，不僅房地產項目會爛尾，他名下的其他兩個生產型企業也會受到嚴重影響。
據金融監管部門分析，這類中小房企有一個比較突出的特點，就是主業都不是做房地產的，可能是在其他行業積累了一些資金，看到房地產形勢火爆，為了賺快錢，就想方設法進入房地產領域。這類企業的資金往來都很復雜，不同的企業主之間相互拆借融資，利率往往比銀行貸款高3到4倍。對這些企業而言，銀行的貸款什么時候到、什么時候拿到預售許可證銷售回籠資金，都非常關鍵。甚至有的小房企，在沒拿到許可證時，先內部認購，讓員工先買，把企業資金缺口補上，再通過員工往外賣。
記者從地方銀行監管部門獲悉，針對房地產行業融資需要，目前銀行機構都實行名單制，大的企業進入房地產開發名單，沒進入名單的中小企業，銀行機構是不允許放貸給它們的。這種情況下，這些中小房企從銀行貸款的渠道幾乎完全被切斷，所以有的房企不得不通過其他方式解決融資問題，相應地就需要支付高利息。
一名金融監管人士分析認為，如果爆發風險，中小房企首當其沖，其背后蘊藏的風險可能比預想的要大。同時，和大型房企相比，中小房企不在重點監測范圍內，這可能會讓一些隱藏風險不能及時進入監管部門的視野。
房地產貸款比重依然偏大
部分城市房貸增量開始減少
記者近日在廣東、安徽、四川等地調研發現，盡管調控不斷，但房地產貸款無論是在存量還是增量上，所占比重依然偏大。與此同時，不良貸款率呈現階段性反彈，信貸資源過多流向房地產領域擠壓了實體經濟發展空間。廣東等地已將房地產風險列入全省金融風險防范之首。
安徽銀行監管部門提供的數據顯示，截至今年6月末，全省房地產貸款余額達13444.95億元，占全省各項貸款總量的35.5%，同比增加2.76個百分點，較年初增加2.14個百分點。其中，新增房地產貸款1652.13億元，較年初增長14.01%，高于全國房地產貸款增速3個百分點。
事實上，房地產行業貸款集中度偏高不只是安徽存在。四川銀監局數據顯示，截至今年5月底，全省銀行業房地產貸款余額約為1.51萬億元，相比2017年年底時增長了9.53%。房地產貸款加上其他以房產為抵押的貸款占比則接近50%。自2014年至今，四川省個人按揭住房貸款余額年均增速約20%，遠超同期企業貸款增速。
盡管房貸額度收緊、利率不斷上浮，但房貸依然是銀行的香餑餑。央行數據也顯示，住戶貸款增速依然保持高位運行。截至今年6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為35.8萬億元，同比增長20.4%，增速較3月末高0.1個百分點，房地產貸款余額占各項貸款余額的比重為27.7%，較去年末提升0.9個百分點。其中，個人住房貸款余額為23.84萬億元，同比高增18.6%。
增量信貸大幅流向房地產領域的趨勢并未得到明顯遏制。今年上半年全國增加3.54萬億元房地產貸款，占同期各項貸款增量的39.2%，占比比上季末高 0.1個百分點。廣東省發改委總經濟師黃華東表示，廣東今年上半年房地產貸款增量占全部貸款增量的44.9%，住房消費占居民人均可支配收入比例超過30%，表明經濟增長對房地產業依賴性較大。
不過，部分一線城市及熱點城市房貸增量開始減少。地方銀監局人士表示，總體而言，房地產貸款增速與房地產市場投資、銷售增速走勢大體保持一致，但呈現區域分化特征。受差別化信貸政策影響，北上廣一線城市限購限貸措施非常嚴格，執行比較到位，房地產貸款增量明顯減少，而大量三四線城市仍然執行去庫存政策，導致全國多地銀行房地產行業貸款集中度不降反增。
整體風險基本可控
隱性風險仍需關注
今年上半年全國房地產市場保持總體穩定，房地產貸款總體信用風險可控。受訪基層銀監局負責人認為，顯性風險不太大，但一些潛在風險值得關注。
房地產不良貸款率攀升值得注意。四川銀行業中，以房產、土地出讓權或使用權、在建工程等作為抵押品的貸款合計達1.24萬億元，不良貸款和關注類貸款余額分別為468.16億元和911.11億元，不良貸款率和關注類貸款率高達3.77%和7.34%，均遠遠高于全省平均水平。安徽銀行業房地產不良貸款余額44.09億元，較年初增長20.14%。安徽省銀監局統計處處長王歐表示，部分農商行房地產貸款結構不合理，開發貸款占比高，且部分經營性物業貸款形成長期不良，處置難度非常大。
廣東省經信委運行處處長李敬斯說，在基礎設施和工業投資增幅回落情況下，上半年全省房地產開發投資占固定資產投資的比重達41.7%，同比提高7個百分點。多家大型房地產開發企業資產負債率超過80%，存在潛在金融風險。
“打隔斷”精準處置
嚴防違規資金流入樓市
各級政府要借助大數據監控，對風險點進行精準識別、提前預警，通過“打隔斷”的方式化解問題，防止問題蔓延。
一是持續加大對房地產信貸業務的規范整治。安徽省銀監局副局長佘方勇建議，應督促銀行機構加強管控，加強壓力測試，壓降房地產業務集中度。嚴格實行房地產開發貸款名單制準入與風險防控管理，對土儲貸款、房地產開發貸款按季建立監測臺賬，動態掌握融資、銷售及回款情況，對有償付風險的貸款及時采取有效風險對沖措施。
廣東省金融辦資本市場處處長楊軼明建議，應加大現場審查和行政處罰的力度，防止各類虛假按揭，對于違規開展房地產信貸業務的銀行分支機構，一經發現，嚴格執行“雙罰”，既處罰機構，又處罰責任人，形成震懾。
二是“打隔斷”精準處置防范系統性風險。廣東金融風險防控中心主任李杰表示，面對當前部分投資客斷供、中小房企破產風險，一方面各級政府要借助大數據監控，對風險點進行精準識別、提前預警，通過“打隔斷”的方式化解問題，防止問題蔓延。另一方面國家層面要營造寬松的政策環境，支持房地產企業兼并重組，窗口指導規范資產管理公司不良收購盡職調查和資產處置。
三是引導市場預期理性回歸。保持房地產市場的穩定，要積極引導居民不盲目投資投機炒房，避免在經濟下行和信貸收緊的環境下因居民杠桿率過高引發的違約風險。
