租賃需求增長，租賃模式多樣，租金穩中有升，租購并舉政策推出后，住房租賃市場多元化趨勢初現——
“房子是用來住的，不是用來炒的。”隨著住房市場租購并舉政策實施，市場有了不小的變化。不過，記者走訪了解到，我省住房租賃市場雖然也呈現多元化發展趨勢，但離品質住房仍有差距。而隨著政策和資金的跟進，業內人士預計，未來10年我省住房租賃市場將迎來快速發展。
政府：培育多元化租房供應主體
最近，大學畢業留在太原三年多的武寧又搬家了，因為換了新工作，需要重新租個房。與以往到處廣撒網搜尋信息不同的是，這次，通過住房租賃平臺，他很快在單位附近找到了新家，“房源可靠，挑選余地大，比以前好多了”。
武寧看中的，是位于迎澤大街青年路附近的長租公寓，30多平方米的單間，時尚精裝，生活設施配套齊全，獨立一體式衛浴，拎包入住。“我喜歡這里的居住品質和社交屬性，有專業的健身區、影音區、閱讀區、桌游區，還有無人售貨機、洗衣房等，非常方便。”雖然房租每月1500元，但武寧還是果斷選擇了這里。
武寧說的住房租賃平臺，是我省今年上半年運營的住房租賃綜合服務平臺系統，通過“全平臺支撐、全鏈條服務和全產品配套”的定位，為我省住房租賃市場提供綜合解決方案。平臺的運營，意味著我省邁出了政銀合作共同推進住房租賃市場建設的第一步。
房屋租賃站上了風口，我省共有產權住房、租賃住房也迎來變化。記者從國家統計局山西調查總隊了解到，今年上半年，我省居住價格比上年同期上漲1.8%，拉動CPI上漲0.4個百分點，居住價格上漲的主要原因包括房價上漲傳導至租房市場，帶動房租上漲，私房房租比上年同期上漲5.1%。
政策方面，《山西省發展住房租賃市場實施方案》近日出臺，我省將試點建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系，更好滿足群眾住房需求。與此同時，國有住房租賃企業將得到發展，引導發展民營和混合所有制住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業、經紀機構和物業企業開展租賃經營，鼓勵農村集體經濟組織成立租賃企業，培育多元化租賃住房供應主體。
企業：提升運營能力才能服務優質
隨著政策紅利的釋放，國內很多一、二線城市吸引了大批房企、社會資本、金融機構進入，供應主體的多元化趨勢開始呈現。不過，內觀山西，租房市場的走勢還有待觀望。
記者走訪了解到，我省住房租賃市場的產品類型主要包括個人房源、長租公寓及中介機構存量房源等，90后是各類公寓租賃的主力軍，40平方米左右的戶型受青睞，月租價在1000元-1600元不等。整體看，市場上房源品質與服務水平存在差異，配套設施也有待完善，整體離品質租賃尚有差距。
“從表面上看，租房市場形勢不錯。但租戶最直接的感受是，好房源不易得，租金更貴了。”全國房地產經理人聯盟副秘書長、山西安家地產機構董事長康敏認為，要想讓更多的人從買房轉為長期租房，還有待時日。
數據顯示，現在我國住房租賃市場的年交易總額在1.8萬億元至1.9萬億元區間，全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間，知名房企萬科、龍湖等紛紛搶灘布局，互聯網巨頭的動作也十分頻繁。
“但這里面沒有一家在山西展開布局，包括本土的企業。目前看，我省的住房租賃市場還處于起步階段。”康敏說，現在說租房時代已經來臨有些過早。一方面，盈利能力問題始終是繞不過的坎，長租房面臨成本高、資金回流周期長、收益率偏低等問題，房企不愿觸碰。另一方面，政策的成熟和穩定也影響房企的決策，目前住房租賃市場只是在政策支持下加速了發展，還沒有真正形成格局，其市場份額還不能與新房市場、二手房市場抗衡。
據了解，目前住房租賃市場的參與企業大概分為四類：一是地產開發商類企業，比如萬科泊寓;二是酒店管理類企業，比如如家;三是中介類企業，比如鏈家自如;四是創業類企業，比如魔方公寓。這些企業中，除了開發商類的企業能依托其母公司相對容易地獲得成本較低的資金之外，其他企業基本上都面臨比較大的融資壓力。
“房租是主要收入來源，但事實上光靠租金遠遠不夠維持整個長租公寓項目的運營。”康敏坦言，正常情況下，租金回報率超過資金成本的1%以上，資本才會首選租賃，但現在的回報率根本做不到。
省內財經領域知名人士張勝介紹，長租公寓是需要長期投入、重運營的行業，過去一年來，雖然房租在上漲，但企業并沒有實現盈利。這又制約了企業的自主經營和運營能力，難以向租戶提供穩定、優質的服務。“不過，政府的政策會陸續跟進和落地，而金融方面，隨著REITs、信用租房以及各類基金的進入，把‘錢’的問題解決掉，讓房企沒有了顧慮，相信未來市場將呈現百花齊放的租房模式。”張勝表示。
未來：租房也有租房的快樂
“實際上，輕租重售現象形成的原因十分復雜，要根本改變人們的住房消費習慣，需要各方共同努力。”省社科院侯曉斌表示，租售并舉不是市場份額上的勢均力敵，而是要提升租賃住房品質，讓更多的人享受租房的快樂。
“住房制度改革勢在必行，長租公寓作為一個細分領域，無論盈利模式、還是運營方式都存在不足。”侯曉斌認為，解決當前租賃市場問題，應在三方面做文章。首先是增加租賃房源的供給，房企、租賃機構抓緊土地、金融、房源方面的對接，探索有效的盈利模式，相關部門同時要在稅收、金融等方面給予支持;其次，通過立法來保障各方權益，政府要完善各項服務體系建設，落實“租購同權”，比如在教育、醫療、養老等方面加強配套;第三，大力發展資產證券化REITs，使市場更專業化。
根據《山西省發展住房租賃市場實施方案》，今年全省將基本建成三級住房租賃綜合服務平臺，省級和11個設區城市住房租賃綜合服務平臺在上半年投入使用，新增30家專業化、機構化住房租賃企業和兼營住房租賃業務的房地產企業，各設區城市爭取用3年-5年時間，使租賃住房占新增(改造)住房供應量的比例提高到50%左右。
圍繞發展目標，我省將培育多元化租賃住房供應主體，多渠道籌集租賃房源。太原今年年底前至少推出2個項目開展購租住房試點。2019年起，各設區城市新開工商品住房項目至少要配建20%的租賃住房，2019年底前，各設區城市推出1個-2個項目開展改建租賃住房試點。同時，完善住房租賃管理政策，提高住房租賃市場監管和服務水平，完善公共租賃房屋保障制度，加快推進租購同權政策的實施。
租賃環境改善了，住房品質提升了，租房者自然也就舒心了。
