“3·17”樓市政策馬上滿周年，一年的調(diào)控使環(huán)京樓市逐漸降溫。
近日，《證券日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了刺激銷售，在北京周邊多個縣市，不少項目打出“首付分期”、“全款分期”、“免費更名”等各類促銷廣告。針對外地購房者沒有購房資格，部分限購城市的部分樓盤銷售還給出“先購房再繳稅”等辦法。
據(jù)記者了解，部分對非當?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套商品住房的城市，首付最少可低至5%;而限購政策更為嚴格的部分縣市，首付最少可低可至20%。
首付最低5%起
2017年5月份，河北省政府辦公廳出臺樓市調(diào)控新政，外地人購買環(huán)京和環(huán)雄房子需提供三年社保或個稅證明;隨后，保定主城區(qū)、廊坊市區(qū)、三河、大廠、香河、固安、永清等地陸續(xù)出臺相關細則。
針對外地人購房附加三年社保或納稅記錄的條件，部分開發(fā)商采用“分期首付”的方式加速回款，緩解資金壓力。
根據(jù)2017年3月1日發(fā)布的《涿州市人民政府關于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，對非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%。
在涿州市某樓盤，銷售人員告訴《證券日報》記者，認購并且直接簽約的客戶可以首付5%選房，剩余25%分6次付清，每隔三個月還一次，每次還款不低于總房款的4%。同時，選擇5%首付的購房者，如果提前將25%首付還給開放商，還可返還還款額10%的利息。
上述銷售人員以某折后單價為每平米1.15萬元，建筑面積為92平米的房子給記者舉了個例子。購房者選擇5%首付，即交納5.29萬元，如果2018年3月份與開發(fā)商簽訂合同，剩余首付需分別在2018年6月份、9月份、12月份，以及2019年3月份、6月份、9月份支付，每次還款大約5萬元;待購房人湊足30%首付以后，再去銀行申請按揭貸款。
而在廊坊市多個區(qū)縣，多個樓盤對于外地購房者執(zhí)行“首付20%，全款分期”的政策。同時，對于選擇不同分期方式的購房者實行不同的單價。
2017年3月份，在北京“3·17”新政發(fā)布后，廊坊市政府發(fā)布通知規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購升級，已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無法提供當?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诋數(shù)刭徺I住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。據(jù)《證券日報》記者了解，按照廊坊市目前的政策規(guī)定，對于有資格的購房者，首套房申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于30%。
根據(jù)當?shù)啬硺潜P銷售的介紹，非廊坊戶籍的購房者可以先和開發(fā)商簽訂《認購協(xié)議》，鎖定房源，并由開發(fā)商牽頭在當?shù)貟炜科髽I(yè)繳納當?shù)貍€稅，繳滿三年之后再簽訂正式的《商品房買賣合同》，進行網(wǎng)簽備案手續(xù)，掛靠當?shù)仄髽I(yè)每年需花費7000元-8000元。
不過，看似較低的“首付20%”的宣傳，卻暗藏玄機。在《證券日報》記者的追問下，銷售人員告知，目前霸州、永清等區(qū)縣的多個樓盤是不接受貸款買房的，所謂的“首付20%”其實是“全款分期”，是向開發(fā)商借款，并且，不同的“分期方式”售價是不同的。
針對每平米的售價不同，銷售人員以某均價報價為1.2萬元/平米、面積為77平米的兩居室給《證券日報》記者做測算：分期三年，首付20%，均價為1.2萬元/平米，總價為92.4萬元，首付為19.4萬元，剩余80%的房款三年內(nèi)平均每季度還給開發(fā)商6萬元-7萬元，直至還清;分期一年，首付20%，均價為9000元/平米，總價為69.3萬元，首付為14.3萬元，剩余80%的房款一年內(nèi)平均每季度還給開發(fā)商13萬元-14萬元;全款購買，均價為8500元/平米，總價為65.45萬元。
由于該項目在售樓盤多為期房，以2020年交房的樓盤居多。同時，如果購房者沒有購房資格，繳稅3年后也就是2020年才可以簽訂正式的《商品房買賣合同》。上述三種支付方式，實際上都是全款購房。
低首付暗藏風險
去年以來，限購政策的升級和發(fā)酵讓環(huán)京區(qū)域的樓市受到不小的沖擊。在《證券日報》記者調(diào)查過程中，多個樓盤銷售勸說記者先交定金鎖定房源。
銷售人員針對記者首付未交齊、沒有購房資格、無法網(wǎng)簽等手續(xù)問題勸說稱，“您先選定房子，繳稅我們來聯(lián)系，三年內(nèi)可以免費更名一次，到時候您不想要了，轉(zhuǎn)手賣了賺差價就行，沒必要急著現(xiàn)在網(wǎng)簽。”
一位房地產(chǎn)銷售告訴《證券日報》記者，“樓市不景氣的時候，"首付分期"這種情況就會出現(xiàn)。首付分期其實也說明開發(fā)商面臨資金壓力的問題，需要刺激銷售，加速回款。繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源后，由于沒辦法網(wǎng)簽，按照現(xiàn)行政策，未來房源的出路只有兩種：要么轉(zhuǎn)手倒賣賺取差價，要么繳稅3年獲得購房資格后回歸到正常交易。”
對于首付分期和免費更名一次，其實都是變相的促銷方法，看似是購房人占了便宜，實際最大獲益者還是開發(fā)商自身，既解決了資金問題，又把風險轉(zhuǎn)嫁給了購房人。尤其是免費更名，需要購房人自行去找接盤者，如果找不到，即便承諾免費更名10次也沒有任何意義。同時，由于3年時間并不算短，如果中間再出臺其他政策，例如社會保險繳納證明期限更嚴格，購房人將處于非常被動的位置。
