上海商品住宅市場(chǎng)“小陽(yáng)春”或難再現(xiàn)，樓市調(diào)控政策難松動(dòng)，下行趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。
據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。
同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示，從市場(chǎng)量?jī)r(jià)發(fā)展節(jié)奏來(lái)看，由于各級(jí)政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證預(yù)計(jì)加快審批、資金面壓力兌付加大、開(kāi)發(fā)企業(yè)加大推盤(pán)節(jié)奏沖業(yè)績(jī)等因素，預(yù)計(jì)2018年前三季度上海商品住宅市場(chǎng)的成交表現(xiàn)將是“以?xún)r(jià)換量”。
張宏偉進(jìn)一步稱(chēng)，2018年房企資金面壓力較大，預(yù)計(jì)實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)或?qū)⒃诖汗?jié)后二季度開(kāi)始。因此，前三季度整體表現(xiàn)為“以?xún)r(jià)換量”，為2018年上海商品住宅市場(chǎng)“寒冬階段”。
釋放貨值將增加
據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，上海商品住宅存量面積雖然僅僅有482萬(wàn)平方米，但是，市場(chǎng)去化速度由2016年1月份-12月份的月均108萬(wàn)平方米左右，降低到2017年下半年以來(lái)(截至2018年2月25日)的月均42萬(wàn)平方米。這說(shuō)明，整個(gè)上海商品住宅市場(chǎng)“寒冬已至”(盡管有限簽和預(yù)售審批的因素，但是不影響2018年大趨勢(shì))。
據(jù)張宏偉透露，上海商品住宅市場(chǎng)因“限價(jià)”、“限簽”、房企“高價(jià)地王”項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏調(diào)整等因素，導(dǎo)致房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及預(yù)期。截至2017年年底，上海商品住宅市場(chǎng)符合預(yù)售條件的貨值大約有6000億元沒(méi)有正常釋放，像萬(wàn)科、融創(chuàng)等大牌房企百億元以上貨值因?yàn)樯鲜鲈驘o(wú)法正常釋放。
張宏偉稱(chēng)，假如2018年上半年預(yù)售審批加快，釋放出3000億元(2017年上海商品住宅總銷(xiāo)金額2920億元，釋放一半貨量就相當(dāng)于去年一年的總銷(xiāo))貨值入市銷(xiāo)售，市場(chǎng)供應(yīng)量就會(huì)快速增加，短期內(nèi)的樓市供求關(guān)系很快也會(huì)得到逆轉(zhuǎn)。
進(jìn)入二、三季度后，上海商品住宅市場(chǎng)去化周期有可能回升至15個(gè)月以上，存在去庫(kù)存壓力，樓市調(diào)整的預(yù)期和下行趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。
高價(jià)地或降“底價(jià)”入市
過(guò)去一年多的調(diào)控政策，熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市多有涉及，尤其限價(jià)政策較嚴(yán)。在一線(xiàn)城市，很多高價(jià)地王項(xiàng)目都主動(dòng)推遲入市時(shí)間。
張宏偉表示，預(yù)計(jì)上海這些高價(jià)地項(xiàng)目入市時(shí)間會(huì)集中在今年3月份之后入市，尤其是2016年下半年以來(lái)拿的高價(jià)地項(xiàng)目。
據(jù)記者了解，2016年是房企全國(guó)化擴(kuò)張的重要節(jié)點(diǎn)，不少房企因在三、四線(xiàn)城市布局而備受煎熬，因此都在這一時(shí)期全面回歸一、二線(xiàn)城市拿地。彼時(shí)，上海連郊區(qū)板塊樓面價(jià)都屢屢超過(guò)預(yù)期，而這些項(xiàng)目將集中在2018年入市。
因?yàn)榇蟛糠指咧苻D(zhuǎn)房企都有出售需求和業(yè)績(jī)沖刺指標(biāo)，企業(yè)面臨銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款到期的兌付壓力，即使降低定價(jià)，也不得不入市銷(xiāo)售換取現(xiàn)金。
張宏偉表示，現(xiàn)在單個(gè)樓盤(pán)一次性推出的貨量在200套-300套之間，如果高價(jià)地王集中在二季度推貨，市場(chǎng)成交量會(huì)有起色，但首次開(kāi)盤(pán)的房源價(jià)格應(yīng)該會(huì)低于預(yù)期。
從目前上海樓市反映情況來(lái)看，盡管還有部分房企堅(jiān)守自己心理預(yù)期的房?jī)r(jià)，但已經(jīng)有部分房企開(kāi)始主動(dòng)放棄“底線(xiàn)”，主動(dòng)適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。
實(shí)際上，自2017年12月份以來(lái)，已經(jīng)有個(gè)別房企出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，主動(dòng)“大幅降價(jià)”，預(yù)計(jì)2018年前三季度會(huì)有更多的房企放棄自己的價(jià)格“底線(xiàn)”，有更多的項(xiàng)目因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)大幅降價(jià)。
更重要的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大，若房企不能有很好的現(xiàn)金回款，還債壓力也很大。
綜合來(lái)看，上海房企與市場(chǎng)博弈的籌碼越來(lái)越少，如何提升盈利越發(fā)重要。
